REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 3): Quỹ đầu tư tín thác bất động sản duy nhất tại Việt Nam và các mô hình tương tự

Thị trường REIT Việt Nam

Theo các chuyên gia, bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng hiện tại thị trường Việt Nam lại phụ thuộc vào hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ người mua. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng nên cần phải có nhiều quỹ đầu tư bất động sản hơn để giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. 

Một nghiên cứu của Viện chiến lược và chính sách tài chính, Bộ Tài chính nhận định sự hình thành, phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản tín thác là tất yếu và thiết yếu trong bối cảnh thị trường bất động sản nước ta tiếp tục phát triển theo chiều sâu và có sự tham gia ngày càng sôi nổi và đa dạng của các nhà đầu tư. 

Theo Bộ Tài chính, tại Việt Nam, về cơ bản đã có căn cứ pháp lý để các quỹ REIT có thể thành lập và hoạt động. Tuy nhiên, trên thực tế việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam thời gian qua còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường. REIT ở Việt Nam chưa nhiều, chủ yếu là các quỹ được thành lập ở nước ngoài và tham gia đầu tư vào dự án bất động sản ở Việt Nam.

Ghi nhận của người viết, hiện chỉ có một REIT của Việt Nam là Techcom Vietnam REIT Fund (viết tắt là TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ kỹ thương (Techcom Capital) quản lý, chính thức niêm yết chứng chỉ trên sàn HOSE (mã: FUCVREIT).

Quy mô vốn điều lệ của TCREIT là 50 tỷ đồng. Vốn điều lệ này được huy động trong lần đầu chào bán ra công chúng từ ngày 23/5 - 13/6/2016. Mệnh giá của một chứng chỉ quỹ là 10.000 đồng, tương ứng với số lượng 5 triệu chứng chỉ quỹ.

TCREIT chủ yếu đầu tư vào bất động sản với mục đích cho thuê hoặc khai thác và chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản (tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng). 

Báo cáo mới nhất (ngày giao dịch 12/10/2022) cho thấy, giá trị tài sản ròng của quỹ ở mức khoảng 44,5 tỷ đồng, giá trị tài sản ròng của một chứng chỉ quỹ là xấp xỉ 8.900 đồng. 

Nhóm nghiên cứu của Viện chiến lược và chính sách tài chính đánh giá việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam thời gian qua còn nhiều hạn chế, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản. 

Nguyên nhân được chỉ ra là do khung pháp lý và các quy định hiện hành chưa thúc đẩy việc hình thành và hoạt động quỹ; thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích việc thành lập, hoạt động của các REIT. Thị trường bất động sản Việt Nam chưa hấp dẫn để phát triển quỹ REIT hay hạn chế về kiến thức tài chính và thị hiếu đầu tư. Các REIT có độ rủi ro cao hơn so với các kênh đầu tư quen thuộc khác của nhà đầu tư tại Việt Nam cũng cản trở sự phát triển của mô hình này.

Ngoài ra, sự xuất hiện các mô hình gọi vốn để đầu tư bất động sản mới trên thị trường cũng đã làm giảm tính hấp dẫn và tăng cạnh tranh của các REIT.

Xuất hiện mô hình tương tự REIT

Thực tế, bên cạnh TCREIT, tại Việt Nam đang tồn tại một số mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ, đầu tư chung,... tương tự REIT. 

Gần đây nhất, sự ra đời của VMI SJC (CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI) do ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính, cũng khiến nhiều người liên tưởng đến cách thức huy động vốn của REIT.

Theo giới thiệu, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes. Sau đó, giá trị bất động sản được chia thành 50 phần. Các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư. VMI JSC cam kết mức lợi nhuận tối thiểu là 7,5%/năm sau 5 năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi. 

VMI JSC sẽ xây dựng và tổ chức nền tảng thông tin bất động sản trực tuyến để hỗ trợ nhà đầu tư tìm kiếm thông tin đầu tư, trao đổi, tìm kiếm các nhà đầu tư khác và các thông tin tư vấn liên quan cũng như cách thức thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền tài sản dựa trên sự xác nhận của VMI JSC. 

Trả lời truyền thông, ông Phan Thành Long, Tổng Giám đốc VMI JSC cho biết, trong bối cảnh các ngân hàng hết room cho vay tín dụng, trái phiếu gặp khó thì đây là một sáng kiến quan trọng, bắt nguồn từ việc học các cái hay ở thị trường quốc tế và mang về ứng dụng tại Việt Nam.

Ngoài VMI JSC, năm ngoái, MOONKA - nền tảng cùng mua bất động sản trên blockchain ra đời cũng đã thu hút sự quan tâm nhất định của giới đầu tư. MOONKA dùng blockchain để mã hóa (tokenization) một bất động sản thành 1.000 phần. Khi thực hiện giao dịch đầu tư thành công, khách hàng được gửi về ví điện tử một token chứng nhận cổ phần (NFTs) quyền góp vốn tương ứng.

Token cổ phần này có thể được giao dịch trên sàn P2P của MOONKA và được chia sẻ lợi nhuận. Theo thông tin tự công bố trên website, từ khi ra đời, MOONKA đã gọi vốn thành công cho ba bất động sản tại Khu nhà B26 (Cần Giờ, TP HCM), dự án Rose Second Home (Bảo Lộc, Lâm Đồng) và Rose Garden (Bảo Lâm, Lâm Đồng). Mỗi dự án có từ 23 - 32 nhà đầu tư tham gia, thời gian đầu tư là 6 tháng, lợi nhuận kỳ vọng từ 15 - 18%. 

Ngoài VMI JSC và MOONKA thì KS Finance - thành viên của Sunshine Group hay Houze Invest thuộc Houze Group cũng từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản, gọi vốn từ một triệu đồng.

Những mô hình ra đời sau này có nhiều đặc điểm giống, thậm chí như những "biến thể" khác của REIT. Điểm chung của các mô hình này là được đánh giá cao ở khả năng giải quyết nhu cầu đầu tư cho các khách hàng ít vốn. Tuy nhiên, các mô hình cũng vấp phải không ít ý kiến trái chiều xung quanh vấn đề pháp lý, tương tự như REIT.

Hành lang pháp lý với REIT tại Việt Nam hiện nay như thế nào? Câu trả lời sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài sau.

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 1): Lời giải cho bài toán dòng vốn khó? 

REIT - nguồn vốn bị bỏ quên (Bài 2): Những bước tiến tại thị trường bất động sản thế giới và khu vực