Thị trường mặt bằng Nha Trang kỳ 1: Đỏ mắt tìm người thuê dù giá đã dò đáy

Giá cho thuê chạm đáy

Theo các môi giới bất động sản, mặt bằng cho thuê tại Nha Trang được chia làm ba khu vực chính xếp theo nhu cầu người thuê.

Trong đó, khu phố Tây gồm các tuyến đường Trần Phú, Hùng Vương, Biệt Thự, Trần Quang Khải, Nguyễn Thiện Thuật nối dài… là điểm tập trung các khách sạn, nhà hàng, bar, spa… chuyên phục vụ khách du lịch quốc tế nên có giá thuê cao nhất từ 800.000 đến gần 2.000.000 đồng/m2 tùy vị trí.

Kế đến là khu vực cận phố Tây gồm các đường Nguyễn Thị Minh Khai, Tô Hiến Thành, Nguyễn Thiện Thuật…

Khu vực này chủ yếu tập trung các nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng… có thể phục vụ khách du lịch và người dân địa phương có giá thuê từ 50 – 100 triệu đồng/căn từ 60 -150 m2.

Cuối cùng là các khu vực trung tâm Nha Trang gồm cách tuyến đường chính trong nội đô TP có giá thấp hơn hai khu vực nói trên thường được các doanh nghiệp thuê để mở cửa hàng, showroom, trụ sở ngân hàng, nhà hàng ăn uống… và các dịch vụ khác.

Do ảnh hưởng dịch COVID-19, Nha Trang mất nguồn khách quốc tế và khách du lịch từ các địa phương khác đến TP này cũng giảm mạnh khiến thị trường cho thuê mặt bằng gặp khó. Đặc biệt là các mặt bằng thuộc các khu vực chuyên phục vụ khách du lịch.

Võ Hoàng Lâm, chuyên môi giới BĐS với hơn khoảng 300 mặt bằng, kho bãi, khách sạn được ký gửi và có gần 100 giao dịch thành công trong thời gian qua tại Nha Trang cho biết, giá mặt mặt toàn TP Nha Trang bắt đầu giảm giữa năm 2020 khi dịch COVID-19 bùng phát được một thời gian và đến nay có thể đã chạm đáy.

Theo Lâm, do mất khách du lịch nên mặt bằng khu phố Tây hiện đã giảm từ 50-60% so với giai đoạn đầu năm 2020. Khu vực cận phố Tây có mức giảm thấp hơn khoảng 40-50% và khu vực còn lại giảm khoảng 30%.

"Tôi lấy ví dụ, hiện một mặt bằng 100 m2, hai mặt tiền khu phố Tây đang nhờ chúng tôi rao giúp với giá 50 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không tìm được người thuê. Trong khi trước dịch, giá thuê vị trí đó là 150 triệu đồng/tháng. Có thể nói, khu phố Tây gần như không có giao dịch từ nửa cuối năm 2020 đến nay", Lâm cho biết.

"Bất định kép" với hợp đồng ngắn 

Môi giới này cho biết, nguyên nhân chính khu vực phố Tây kén người thuê vì các chủ nhà vẫn kỳ vọng giá thuê tăng trở lại khi dịch COVID-19 được kiểm soát.

Do đó, nhóm chủ nhà khu phố Tây chỉ ký những hợp đồng thuê một năm hoặc các hợp đồng nhiều năm nhưng chỉ hỗ trợ mức thuê bằng 1/3 giá trước dịch trong năm đầu tiên; các năm tiếp theo giá thuê tính theo giá thị trường như trước dịch.

"Với người đi thuê họ cần sự ổn định giá thuê trong nhiều năm để tính toán chi phí đầu tư nên nhóm mặt bằng phố Tây gần như không có giao dịch từ khi dịch COVID-19 bùng phát mạnh", Lâm cho biết.

Cùng nhận định với Lâm, Phạm Phương Thơm một môi giới chuyên cho thuê mặt bằng tại Nha Trang cho biết cô gần như bỏ luôn thị trường phố Tây bởi các giao dịch chủ yếu đến từ ngoài khu phố Tây do giá mềm hơn và có thể làm hợp đồng lên 3-5 năm.

Thơm cho biết, khu vực ngoài phố Tây được quan tâm nhiều, do giá thuê đã giảm khoảng 50% so với trước dịch nên phù hợp để mở các quán ăn, cà phê… phục vụ người dân bản địa và đón đầu khách du lịch quốc tế khi ngành du lịch phục hồi.

Theo các môi giới mặt bằng, lượng hợp đồng cho thuê ít ỏi được ký kết là do hầu hết các hợp đồng mới đều đến từ các chủ nhà thiện chí cho thuê dài hạn, giá thuê thấp và cam kết giữ giá hoặc tăng 5-10% theo từng năm. Một số hợp đồng còn ràng buộc rõ việc đền bù, khấu hao tài sản của người thuê khi chủ nhà phá bỏ cam kết. Ngoài ra, 

Theo ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa, trong các hợp đồng dân sự liên quan thỏa thuận việc cho thuê BĐS đa số các bên đều tự làm hợp đồng, chất lượng không cao chỉ qua loa và quan tâm đến giá cho thuê nhưng không lường trước được các tình huống khác.

"Tôi khuyến cáo các tổ chức và cá nhân nên nhờ các bên dịch vụ tư vấn BĐS hoặc các văn phòng công chứng sẽ có nhiều kinh nghiệm trong việc soạn thảo hợp đồng cho thuê, nhằm đảm bảo quyền lợi đôi bên và tránh những rủi ro không đáng có.

Như những tháng vừa qua khi đối mặt với dịch bệnh nhiều người thuê phải xin hỗ trợ giá, xin thương lượng lại hợp đồng… nhiều chủ đất không thấu hiểu dẫn đến nhiều tình trạng phải thanh lý hợp đồng và cả hai đều thiệt hại", ông Hoàng chia sẻ.

"Nín thở" vì giãn cách

Xuân Duy, chủ một nhà hàng rộng khoảng 200 m2 mặt tiền đường Dã Tượng, phường Vĩnh Nguyên – Nha Trang cho biết, đầu năm 2021 anh thuê mặt bằng này với giá 20 triệu đồng/tháng, hợp đồng ba năm mỗi năm tăng 10 triệu để mở nhà hàng.

"Tôi đã tìm hiểu kỹ, tại vị trí của tôi trước dịch có giá thuê khoảng 40 -50 triệu đồng và cũng vì kỳ vọng dịch bệnh được kiểm soát nên đã ký hợp đồng.

Tuy nhiên, quán đã đóng cửa hơn hai tháng nay, không có thu nhập nhưng vẫn phải trả gần chục triệu đồng để thuê người coi quán và tiền lãi ngân hàng vay đầu tư. May mắn là chủ nhà đã miễn giảm giá thuê trong giai đoạn này dù hợp đồng không ghi rõ", anh Duy cho hay.

Đối với các hộ gia đình cho thuê mặt bằng, khi giãn cách xã hội kéo dài họ có thể chủ động hỗ trợ khách hàng tiền thuê 0 đồng để giữ chân đối tác.

Tuy nhiên số này cũng không nhiều vì vẫn có nhiều trường hợp chỉ giảm tối đa 50% cho trường hợp bất khả kháng này.

Riêng các doanh nghiệp thuê đất nhà nước để kinh doanh lại là một câu chuyện khác. Đại diện một khách sạn 4 sao thuộc khu vực trung tâm TP Nha Trang và cách biển vài chục bước chân cho biết, phần mặt tiền của khách sạn đang cho các thương hiệu thời trang và cà phê, nhà hàng thuê với giá 500 – 600 nghìn đồng mỗi tháng.

"Khi chính quyền bắt đóng cửa để giãn cách các doanh nghiệp có làm đơn đề nghị không tính phí những tháng giãn cách và hỗ trợ những tháng sau đó nhưng chúng tôi khó lòng hỗ trợ tất cả vì đã hơn năm qua doanh nghiệp cũng không đón được khách nhưng vẫn trả các khoản tiền thuê đất hằng năm.

Đó là chưa kể chúng tôi phải thuê bảo vệ trong coi khách sạn, chăm sóc cây cảnh và cả lãi ngân hàng…

Làm kinh doanh chúng tôi cũng muốn hỗ trợ nhau nhưng nếu chính sách hỗ trợ doanh nghiệp về các khoản nợ, tiền thuê đất hằng năm thì chúng mới có điều kiện giúp các đối tác của mình", vị này cho hay

Kỳ 2: Ông lớn nắm bắt cơ hội 'chuyển nhà'