VNDirect: Lợi nhuận Nam Long sẽ phục hồi trong năm 2023, còn nhiều dư địa để huy động vốn

Doanh số năm 2022 thấp hơn kỳ vọng

Theo thông tin từ báo cáo cập nhật của Chứng khoán VNDirect về CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), đơn vị này cho biết, theo quan sát, sự cố liên quan bất động sản của các chủ đầu tư và chính quyền địa phương ở Cần Thơ đã làm chậm kế hoạch bàn giao tại dự án Cần Thơ 43 ha của Nam Long, do quá trình phê duyệt pháp lý có thể bị kéo dài trong thời gian tới.

Theo cập nhật mới nhất của VNDirect vào cuối tháng 12/2022, công ty vẫn chưa nhận được quyết định giao đất tại dự án này, do đó VNDirect loại bỏ sự đóng góp 1.665 tỷ đồng doanh thu từ dự án Cần Thơ 43 ha trong dự phóng năm 2022. Bên cạnh đó, VNDirect hiểu rằng công ty đã hoàn thành thủ tục pháp lý chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước, từ đó có thể ghi nhận lợi nhuận ròng 178 tỷ đồng trong quý IV/22.

Tổng quan lại, VNDirect ước tính doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 của Nam Long sẽ giảm lần lượt 26% và 62% so với cùng kỳ, chủ yếu bàn giao các dự án hiện hữu Southgate, Akari và chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước.

Ngoài ra, VNDirect cũng cho rằng doanh số ký bán quý IV của công ty không có sự đột phá đáng kể do nhu cầu mua nhà suy yếu, dù khoảng thời gian này được coi là “thời điểm vàng” của ngành bất động sản.  

Trước đó, sau khi đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong nửa đầu năm 2022, Nam Long ghi nhận doanh số ký bán quý III/2022 sụt giảm đáng kể, đạt 1.512 tỷ đồng so với 8.410 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Lũy kế 9 tháng, doanh số ký bán đạt 9.922 tỷ đồng, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án Southgate, Akari, Mizuki.

Doanh số ký bán thấp hơn kỳ vọng chủ yếu là do hạn mức tín dụng vay mua nhà hạn chế, lãi suất cho vay tăng cao và các vấn đề pháp lý tại Đồng Nai và Cần Thơ vẫn chưa được tháo gỡ.

Qua đó, VNDirect hạ dự phóng doanh số ký bán năm 2022 giảm 33,8% so với dự báo trước xuống 11.201 tỷ đồng, tương đương tăng 89,1% so với cùng kỳ, do các dự án mới như Izumi City và Cần Thơ 43 ha mở bán chậm hơn dự kiến. 

Lợi nhuận dự kiến hồi phục trong 2023 - 2024 nhờ dự án Mizuki

Đối với triển vọng giai đoạn 2023 - 2024, VNDirect cho rằng doanh số ký bán sẽ tiếp tục sụt giảm do nhu cầu nhà ở yếu, đặc biệt ở các tỉnh lân cận TP HCM.

VNDirect nhận thấy chủ đầu tư đã tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các khu vực này trong quý III/2022, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này, dẫn đến số lượng tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.

Năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục đối mặt những khó khăn chung, gồm khó khăn về tái cấp vốn, áp lực mua lại trái phiếu và nợ đến hạn tăng lên, lãi suất cho vay tăng dẫn đến nhu cầu cầu nhà ở suy yếu.

Do đó, VNDirect cho rằng thị trường tại các vùng lân cận TP HCM sẽ vẫn ảm đạm trong do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà.

Qua đó, đơn vị này dự báo doanh số ký bán của Nam Long trong năm 2023 sẽ giảm 30% so với cùng kỳ, còn 7.642 tỷ đồng, chủ yếu đến từ căn hô trung cấp và bình dân tại các dự án Akari, Mizuki và Ehome Southgate. 

VNDirect dự báo doanh thu năm 2023 của Nam Long giảm 21,7% xuống 3.306 tỷ đồng, vẫn phụ thuộc vào các dự án hiện tại là Southgate.Tuy nhiên, lợi nhuận ròng được dự báo sẽ tăng 87% so với cùng kỳ lên mức 757 tỷ đồng nhờ bàn giao dự án hợp tác kinh doanh (BCC) Mizuki và mức nền thấp trong năm 2022, mức thấp nhất trong 5 năm. 

Dự án Mizuki nằm tại đại lộ Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh, TP HCM với tổng diện tích 26 ha. Các sản phẩm chính tại dự án này là căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại, trong đó, giai đoạn 1 cung cấp 1.500 căn, giai đoạn 2 cùng cấp 1.601 căn và giai đoạn 3 cung cấp 1.830 căn.

Công ty đã bàn giao giai đoạn 1 vào quý IV/2019, đối với giai đoạn 2 và 3, công ty dự kiến bàn giao lần lượt trong cuối quý IV/2022 và quý III/2023.  

Còn nhiều dư địa để huy động các khoản vay

Ở diễn biến khác, VNDirect cho rằng, một lợi thế của Nam Long trong bối cảnh hiện nay là tình hình tài chính được kiểm soát, qua đó có nhiều dư địa hơn để huy động các khoản vay để tài trợ các dự án mới trong giai đoạn 2023 - 2025. 

VNDirect cho biết không nhận thấy rủi ro nào về khả năng thanh khoản của công ty với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở ở mức 5%, trong khi mức trung bình của các doanh nghiệp trong ngành là 40 - 45%, tỷ trọng tiền và các khoản tương đương tiền cao ở mức 4.179 tỷ đồng, chiếm 16,4% tổng tài sản tính đến cuối quý III/2022. 

Qua đó, đơn vị này cho rằng áp lực giải phóng hàng tồn kho của Nam Long không cao, dù tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản khá cao so với các doanh nghiệp cùng ngành, chiếm 63% tổng tài sản vào cuối quý III. Con số này cũng tương đương tăng 2,6 lần so với cuối năm 2020 do hợp nhất các dự án Waterfront và Southgate, các dự án này đều đang được triển khai xây dựng.