Bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm nhất thập kỷ

Giám đốc điều hành một doanh nghiệp đang phát triển dự án quy mô hơn 300 căn condotel tại Khánh Hòa chia sẻ ba quý đầu năm, lượng giao dịch sụt giảm đến 80% so với năm ngoái, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu gần 20%. Hồi đầu năm, doanh nghiệp này đã tạm đóng bảng hàng, chấp nhận tồn kho nhằm giảm bớt chi phí vận hành và xoay xở dòng tiền để tiếp tục triển khai. Đến cuối năm, dự án vẫn trong tình trạng chậm tiến độ. Vị này lo ngại tình cảnh khó khăn còn kéo dài sang năm 2024 vì chưa nhìn thấy nhiều tia sáng từ thị trường.

Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu lao dốc và duy trì tình cảnh ảm đạm trong suốt năm 2023 về cả nguồn cung, thanh khoản và niềm tin nhà đầu tư. Dữ liệu của DKRA Group cho thấy nguồn cung biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng đều sụt giảm mạnh so với năm ngoái, giảm lần lượt 94% và 96%. Mỗi loại hình chỉ có khoảng 300 căn mở bán mới trong năm nay. Còn condotel cũng giảm hơn 64%, còn khoảng 1.600 căn.

Đơn vị này ước tính cả năm 2023, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 10% so với cùng kỳ, mức thấp nhất kể từ năm 2014 trở lại đây. Mặc dù, các dự án vẫn áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại... nhằm kích cầu nhưng không hiệu quả.

Trong khi đó, lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cao. Số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 12 đã tăng lên khoảng 50.000 căn. Phân khúc nhà liền thổ nghỉ dưỡng tồn kho 30.000 căn, riêng biệt thự chiếm hơn một nửa. DKRA cho biết ba địa phương tập trung lượng hàng tồn kho cao nhất là Phú Quốc, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo thống kê của Savills Hotels, tính đến đầu quý IV, hơn 83.000 sản phẩm biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng thuộc phân khúc trung, cao cấp đã mở bán trên thị trường. Trong đó, khoảng 17% số lượng đã mở bán nhưng đang dừng triển khai. Với sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng, hơn 14.600 sản phẩm đã được mở bán tại các điểm đến ven biển. Nhưng 60% số này chưa được đưa vận hành, khai thác kinh doanh vì chủ sở hữu vẫn loay hoay chưa biết nên làm gì sau khi nhận bàn giao.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cảnh báo một số thị trường ven biển tại Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ dư thừa nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng bởi phát triển nóng nhiều năm qua. Từ năm 2013 đến nay, nguồn cung tại các điểm đến ven biển tăng trung bình 16% một năm. Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long tập trung phát triển phân khúc tầm trung và cao cấp. Nhiều dự án chỉ chú trọng vào số lượng hơn chất lượng, thậm chí hơn 1.000 phòng.

Trong khi đó, công suất thuê phòng ngày càng kém sau dịch bệnh. Trong ba quý đầu năm nay, Đà Nẵng là điểm đến ven biển dẫn đầu thị trường, với công suất trung bình đạt khoảng 60%. Thị trường Nha Trang - Cam Ranh đạt khoảng 30% trong bối cảnh thị trường khách Trung Quốc chưa khôi phục hoàn toàn. Thị trường Phú Quốc cũng đạt công suất tương tự, khoảng 30%.

Có nhiều nguyên nhân khiến mùa đông của bất động sản nghỉ dưỡng kéo dài. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho biết khung pháp lý vẫn là trở ngại lớn nhất bởi chưa có quy định cụ thể nào trong luật, nhất là loại hình condotel. Ngay cả Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục nhưng vướng mắc trong quá trình triển khai.

Ông Thắng cho biết lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng vào khoảng 1,5-3%, hiếm có dự án nào trên 5%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận. Với mô hình kinh doanh này nếu phát triển hợp lý thì cũng mất 20-25 năm để hoàn vốn.

"Thực tế 50 năm chưa chắc đã hoàn vốn", trong khi vòng đời một dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng thường chỉ có 50 năm, chuyên gia DKRA nhìn nhận.

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, đánh giá thị trường thứ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng khá hẹp. Thông thường một dự án sau 20 năm đã xuống cấp và kinh doanh ngày càng kém hiệu quả. Lúc này nhà đầu tư muốn chuyển nhượng cũng khó vì vòng đời của dự án chỉ còn khoảng 30 năm. Đây là thách thức lớn bởi ngay cả giảm giá cũng khó tìm người mua lại. Trong khi để thu hút du khách, họ phải chi khoản tiền lớn để liên tục cải tạo và quảng cáo.

Chính sách cam kết lợi nhuận hay chia sẻ lợi nhuận từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng của chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp từng đưa ra mức cam kết đến 12-15% một năm, trong khi không nghiên cứu kỹ khả năng vận hành trong tương lai. Theo ông Vũ, từ điểm mạnh, chính sách này trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng, khiến niềm tin nhà đầu tư xuống thấp.

Theo chuyên gia, một điểm yếu nữa là chiến lược phát triển sản phẩm kém hiệu quả của nhiều chủ đầu tư. Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập vội vàng, thiếu cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án, gây ra thực trạng nhiều dãy phố thương mại bị bỏ hoang. Chưa kể nhiều doanh nghiệp đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu, bỏ qua nghiên cứu thị trường, văn hóa địa phương. Điều này khiến dự án kém sức sống và khó thu hút khách du lịch một cách bền vững.

Các chuyên gia đều cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng thường là phân khúc phục hồi cuối cùng của thị trường nên mùa đông sẽ còn kéo dài. Ông Trần Trọng Vũ cho biết năm 2024 có thể tiếp tục là một năm ảm đạm khi thách thức lớn nhất vẫn chưa được tháo gỡ. Khi nhu cầu của thị trường đang ưu tiên loại hình ở thực như nhà riêng lẻ, chung cư, các sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ phải chờ đến năm 2025 để đánh giá điều kiện hồi phục.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng đây là thời điểm thích hợp để chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, chú trọng đến mục đích sử dụng của người tiêu dùng cuối thay vì tập trung vào quy mô. Bởi quy mô lớn khiến các dự án gặp nhiều thách thức trong việc đem đến trải nghiệm nghỉ dưỡng đúng nghĩa hay đáp ứng chất lượng dịch vụ. Ngoài ra, chuyên gia Savills cho rằng nhà đầu tư ngày càng khắt khe và quan tâm nhiều đến năng lực chủ đầu tư, thương hiệu quản lý vận hành chứ không đơn thuần dựa theo hình ảnh truyền thông hay cam kết lợi nhuận cao.

"Rất khó xác định thời điểm bất động sản nghỉ dưỡng khôi phục. Dấu hiệu chỉ rõ nét khi nút thắt về pháp lý, tín dụng dần được tháo gỡ, giúp niềm tin nhà đầu tư tích cực trở lại", ông Mauro Gasparotti nói.