Có nên mua nhà lúc này?

Thời gian qua mặt bằng lãi suất đã liên tiếp có điều chỉnh giảm. Tại cuộc họp triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2024, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết đến nay lãi suất đã giảm về mức thấp nhất trong 20 năm vừa qua, nhiều ngân hàng thương mại nói lãi suất không thể thấp hơn được nữa.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế đánh giá việc mặt bằng lãi suất liên tục giảm đã có những tác động tích cực nhất định đối với ngành địa ốc. Mỗi khi lãi suất giảm thì bất động sản sẽ rục rịch đi lên, tâm lý thị trường được phục hồi.  

"Năm vừa qua lãi suất đã giảm 2 - 3%. Nếu trước đây mức lãi suất cho vay dao động khoảng 12 - 13%/năm thì mức bình quân hiện tại dao động khoảng 9 - 10%/năm, tùy phân khúc, doanh nghiệp, mức độ rủi ro và thời hạn của mỗi dự án. Dự báo năm nay, lãi suất về cơ bản sẽ có xu hướng đi ngang hoặc có thể giảm nhẹ. Trong tháng 1, lãi suất đã giảm tiếp từ 0,3 - 0,5%/năm", ông Lực nhận định tại một hội nghị về bất động sản diễn ra mới đây.  

Lãi suất dễ thở hơn giúp cho cơ hội sở hữu nhà ở rộng mở hơn với người có nhu cầu. Tuy nhiên, các số liệu thực tế cho thấy tín dụng bất động sản tiêu dùng giảm, lượng giao dịch trên thị trường vẫn ở mức thấp, cầu vay mua nhà khá dè dặt. 

Lý giải nguyên nhân, ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính - bất động sản, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, lãi suất cần phải ở mức mà thu nhập của người dân có thể chi trả được cho khoản vay, khoản lãi; thời gian vay cũng phải đủ dài. Môi trường lãi suất hiện tại tương đối thấp nhưng thu nhập của người dân giảm sút sau đại dịch dẫn tới việc có rất nhiều hồ sơ vay không đủ tiêu chuẩn. 

“Để đảm bảo được vấn đề an toàn trong kinh doanh, các nhà băng đã đưa ra những tiêu chuẩn tương đối khắt khe để sàng lọc khách hàng, khiến cho câu chuyện mua nhà trở nên khó khăn ở khía cạnh người mua”, ông Chánh nhận định. 

Cũng theo vị chuyên gia, mức lãi suất vay 8 - 10%/năm là tương đối phù hợp với người đi mua, với điều kiện số tiền vay không vượt quá 50% giá căn nhà. Tuy nhiên ở quốc gia đang phát triển như Việt Nam, khoảng thời gian áp dụng lãi suất cố định không dài mà thường chỉ trong vòng từ 6 - 12 tháng, sau đó lãi suất quay về mức thả nổi. Điều này khá rủi ro đối với người mua nhà, nhất là những người mua nhà lần đầu, phần đông không có kinh nghiệm trong việc tính toán, cân đối hợp lý giữa khả năng thu nhập và trả nợ.

Bàn về chuyện vay mua nhà khi lãi suất hạ nhiệt, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nếu thật sự có nhu cầu để ở thì giai đoạn này đang là thời điểm tốt để vay mua bất động sản vì lãi suất thấp, thị trường không tăng giá nóng. Ngay cả việc mua để cho thuê cũng là một hướng đầu tư nên cân nhắc vì có nguồn thu thụ động và giá căn hộ chung cư khó giảm.

Ông nhận định năm 2024 sẽ có nhiều điểm sáng kích cầu tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã cấp hết room 15% ngay đầu năm, từ đó tạo lực đẩy tăng trưởng tín dụng nói chung. Tuy nhiên, chuyên gia dự báo có thể phải đến quý III thị trường bất động sản mới phục hồi rõ nét, sức mua sẽ tăng dần kéo theo nhu cầu vay tăng trở lại, trong đó có cả tín dụng nhà ở thực như căn hộ chung cư.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng với người mua nhà ở thực thì năm 2025 mới là thời điểm hợp lý hơn để ra quyết định. Ông Minh lập luận, các bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2025.

Luật mới có xu hướng bảo vệ người mua nhà nhiều hơn như: hợp đồng được chuẩn chỉnh, doanh nghiệp được thu tiền ít hơn và phải đảm bảo pháp lý trước (chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn thành tất cả nghĩa vụ để bán mới được thu tiếp 25%, theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi).

“Mua nhà ở thời điểm 2025 sẽ an toàn hơn dù giá cao hơn. Còn nếu có tiền chúng ta có thể đầu tư vào năm 2024 vì đây là thời điểm chủ đầu tư đưa ra các chính sách hấp dẫn nhất để cố gắng đưa nguồn cung ra ngoài thị trường", ông Minh cho biết.

Vị chuyên gia cũng nói thêm, với việc lãi suất đã có sự điều chỉnh giảm nhiều trong năm 2023 và vẫn có thể tiếp tục điều chỉnh năm 2024, nguồn tiền đầu tư từ những người gửi ngân hàng trước đó sẽ đổ vào thị trường.