Đại diện Văn Phú Invest: Luật Đất đai mới giúp doanh nghiệp gom đất thuận lợi hơn

Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ tháng 8, gồm 16 chương và 260 điều, trong đó nhiều điểm mới tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản. 

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest cho rằng, một trong những điểm mới nổi bật của luật sửa đổi chính là nội dung quy định về việc thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là mua gom đất). 

Tại một hội thảo trực tuyến mới đây, vị này đã chia sẻ: "Doanh nghiệp muốn làm dự án thì điều đầu tiên là phải có quỹ đất. Song không phải lúc nào cũng có được đất thông qua đấu thầu, đấu giá mà còn phải đi mua trong dân, đây cũng là cách mà rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang làm".

Theo đó, với Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong 3 trường hợp. 

Thứ nhất là các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024. Nói cách khác, luật mới không cho phép Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng, do đó phải đi mua gom đất.

Thứ hai là đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. 

Thứ ba là các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Về điều kiện mua gom đất, cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định (về năng lực tài chính, có dự án đầu tư, có kế hoạch sử dụng đất,...); đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Bên cạnh đó, còn cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Khuyến khích doanh nghiệp mua gom đất 

Theo chuyên gia, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ vấn đề đi mua gom đất để thực hiện dự án và cho phép mua gom đất ở. Đây là điểm khác so với Luật Đất đai 2013.

Trước đây, việc mua gom đất cũng phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh, nhưng chỉ cho phép đối với đất nông nghiệp. Luật mới cũng bỏ quy định điều kiện trên địa bàn mua gom đât phải không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng.

Đại diện Văn Phú - Invest đã chỉ ra 4 điểm thuận lợi về mua gom đất mà chính sách mới đem lại cho thị trường địa ốc. 

Một là khuyến khích doanh nghiệp đi mua gom đất. Theo đó, Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Qua đó, giúp tháo gỡ khó khăn cho một số dự án đang triển khai.

"Đi mua gom đất không phải việc đơn giản. Muốn mua gom được thì đất đó phải đáp ứng điều kiện mua bán, phải có sổ đỏ. Rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đi mua nhưng người sử dụng đất lại không có giấy chứng nhận, cho nên gặp khó. 

Nhiều mảnh đất đã được chủ nhân sử dụng từ rất lâu, họ khai thác, sinh sống, canh tác ở đó nhưng lại không có giấy tờ. Nếu chuyển nhượng thì chỉ có giấy viết tay, như vậy doanh nghiệp không được đảm bảo về mặt pháp lý. Luật mới đã tháo gỡ điểm này", ông Sơn nói.

Hai là nhà đầu tư được lựa chọn thỏa thuận quyền sử dụng đất trong trường hợp dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Đây là quy định linh hoạt khi cho phép nhà đầu tư lựa chọn phương án phù hợp.

Có rất nhiều dự án mà nếu doanh nghiệp đi mua gom đất thì sẽ nhanh hơn so với việc Nhà nước thu hồi. Lý do bởi trong trường hợp Nhà nước thu hồi thì còn cần phải có quy định về bồi thường, thành lập hội đồng cũng như nhiều thủ tục hành chính khác.  

Ba là việc mua gom đất đã được Nhà nước khuyến khích thông qua việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Luật Đất đai 2024 sửa đổi hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân từ không quá 10 lần lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất.

Bốn là bỏ quy định cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trước kia, doanh nghiệp không được trực tiếp đi mua mà phải nhờ cá nhân tại địa phương mua đất, sau đó hợp thức hóa lại để làm dự án. Bây giờ, doanh nghiệp đã có thể mua trực tiếp. 

Luật Đất đai 2024 chỉ quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng quá hạn mức quy định thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định và được UBND cấp huyện phê duyệt.

Ngoài ra, luật mới còn có quy định chuyển tiếp về các dự án trước đây đã được đi mua gom đất (theo Luật Đất đai 2013) nhưng đến ngày 1/8 chưa hoàn thành việc thỏa thuận, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương quyết định cho phép tiếp tục thực hiện thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất.