Đi mua khách sạn thời đại dịch

“Món hời” không dễ kiếm

Khi được một nhà đầu tư đề nghị thay mặt tìm mua khách sạn loại nhỏ ở TP HCM, M. (nhân vật giấu tên), cứ nghĩ sẽ nhanh chóng tìm ra tài sản tốt, vì chỉ cần vài cú nhấp chuột là có thể thấy hàng dài những khách sạn cần bán trên các trang web bất động sản.

Thế nhưng, khi bắt tay vào cuộc mới thấy, dù nhiều người muốn nhanh chóng bán tài sản trong mùa dịch, nhưng người mua với mục đích kinh doanh dịch vụ khách sạn không dễ tìm được chỗ tốt để đầu tư.

Sau khi dạo quanh vài trang web, M. chấm ngay một số khách sạn nhỏ ở những nơi dễ thu hút khách lưu trú như khu vực gần trung tâm thành phố và gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất. Tuy nhiên, khi liên hệ với “cò”, cô mới biết đi xem các tài sản lớn này khác hẳn với việc xem miếng đất hay căn nhà bình thường, vốn chỉ cần gọi là người môi giới dẫn đến nơi.

Lần đầu, cô bị từ chối bởi thật thà trả lời không có tiền mua mà chỉ là đi xem giùm một người bạn. Khi có kinh nghiệm hơn, M. nói tìm giùm chủ đầu tư, nhưng lần này lại bị “xoay” đủ thứ, như người mua là cá nhân hay công ty; là người trong nước hay người nước ngoài; có ủy quyền từ người đầu tư để chắc chắn cô là người có thể thay mặt giao dịch hay không...

Nếu trả lời người mua là người nước ngoài, phía môi giới thường từ chối, vì cho rằng người nước ngoài không được sở hữu tài sản ở Việt Nam. Hoặc người bán thường thích người mua là cá nhân, để việc mua bán có thể diễn ra nhanh chóng hơn là bán cho công ty.

Sau nhiều lần ấm ứ, M. mạnh dạn nói là gia đình có nhu cầu đầu tư khách sạn nên cô thay mặt đi coi. Việc nói rằng bản thân là người có tiền, có thể đưa ra quyết định, có vẻ như là cách tốt nhất. Mấy cò bất động sản thay nhau dẫn M. đi coi khách sạn đang rao bán.

Khách sạn đầu tiên mà M. coi có tiêu chuẩn 2-3 sao với 23 phòng, nằm trong hẻm một con đường gần sân bay Tân Sơn Nhất. Sau khi tính toán, cô từ chối vì nếu cho thuê, khu vực này chỉ thu hút được khách vãng lai, có thời gian lưu trú ngắn, không chi tiêu cho các dịch vụ khác ngoài tiền thuê chừng 600.000-700.000 đồng/đêm. Như vậy khoản đầu tư 40 tỉ đồng để mua khách sạn không đem lại hiệu quả tốt.

Quay về quận 1, cô xem một khách sạn 36 phòng ở đường Trần Đình Xu. Khách sạn được rao với giá khá mềm - 70 tỉ đồng, nhưng khi đến xem thì vị trí vừa không đẹp vừa bị che chắn không thể mở cửa sổ. Với dạng này, giá cho thuê chừng 700.000-800.000 đồng/đêm/phòng. Công suất phòng cũng sẽ không cao vì khách thường không thích những căn phòng không có cửa sổ.

Một khách sạn khác có 46 phòng ở đường Yersin, quận 1, nghe có vẻ hấp dẫn vì giá rao là 110 tỉ đồng thay vì 150 tỉ đồng trước đó, nhưng không bán được. Tuy nhiên, khi “soi” kĩ thì thấy công trình đã quá cũ, có đến 25 phòng không có cửa sổ, nên không thể cho thuê với giá tốt.

Trên đường Phạm Ngũ Lão, quận 1, một khách sạn được rao bán nhưng lại có giá “trên trời”, vì chỉ có 18 phòng, ở ngay khu vực chỉ thích hợp cho khách du lịch ba lô thuê với giá chừng 500.000-600.000 đồng/đêm/phòng mà người bán kêu giá đến 100 tỉ đồng. 

“Với giá này, dù luôn đạt công suất phòng không tưởng là 100% thì lợi nhuận trên vốn cũng chưa đến 1%/năm”, M. nói.

Đi mệt mỏi, cô mừng ra mặt khi được chào căn biệt thự cổ kiểu Pháp có gần 30 phòng ở đường Hồ Hảo Hớn với giá 60 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi đến nơi thì biệt thự đã bị quây lại chuẩn bị sửa chữa, liên hệ chủ nhà mới biết nhà đã được bán. Nếu mua được căn này, lợi tức có thể lên đến 6,5-7%/năm khi cho thuê phòng, vì vừa có diện tích rộng, vừa có kiến trúc phù hợp thị hiếu của khách nước ngoài.

Bài toán không đơn giản

Khủng hoảng suy giảm du khách kéo dài do Covid-19 đã làm cho số lượng khách sạn, chủ yếu là các khách sạn nhỏ và vừa được chào bán ngày càng nhiều. 

Theo Công ty Tư vấn chiến lược và kinh doanh dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam, từ đầu quí II/2020, công ty nhận thấy có sự gia tăng nhu cầu tìm mua những khách sạn đang gặp khó khăn về dòng tiền. Trong đó, số lượng tài sản ở phân khúc 4-5 sao được chào bán không nhiều vì chủ đầu tư của những khách sạn này thường là những tập đoàn lớn có dự trữ vốn để vượt qua khủng hoảng.

Theo số liệu từ Sở Du lịch TP HCM, tính đến năm ngoái, thành phố có 1.533 cơ sở lưu trú đã được phân loại, xếp hạng với 44.232 phòng. Lượng phòng tiêu chuẩn 1 sao nhiều nhất với 20.860 phòng, loại 2 sao có 6.250 phòng và 3 sao có 5.653 phòng. 

Thêm vào đó, còn có một số lượng phòng khá lớn khác cũng có tiêu chuẩn tương đương nhưng đơn vị quản lý không đăng ký xếp loại vì Luật Du lịch 2017 không bắt buộc.

Theo ghi nhận của TBKTSG, nhiều khách sạn nhỏ và vừa đã không thể trụ nổi qua đại dịch. Tại TP HCM, không chỉ khách sạn riêng lẻ mà một số chuỗi khách sạn nhỏ, khá có tên tuổi, cũng phải chào bán một hoặc vài khách sạn trong chuỗi; có chuỗi rao sang nhượng quyền thuê và các trang thiết bị. Thị trường khó khăn đến nỗi có khách sạn đã bị ngân hàng niêm phong, siết nợ và chuẩn bị tổ chức đấu giá.

“Tôi biết có khách sạn 23 phòng ở đường Trương Định, quận 1 chuẩn bị đấu giá. Nếu chờ và đấu giá thành công thì có thể đây là khoản đầu tư tương đối ổn vì giá chào ban đầu là 38 tỉ đồng”, M. nói.

Theo cô, những căn giá tốt thường là căn mà chủ phải vay ngân hàng để mua nay cạn vốn, do đợt suy giảm khách quá sâu và kéo dài nên cần bán nhanh để có tiền trả lãi ngân hàng, như trường hợp một khách sạn trước đây chào đến 220 tỉ đồng nhưng chấp nhận bán với giá 185 tỉ đồng.

Một số ý kiến cho rằng lượng khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế tăng trưởng liên tục hai con số mỗi năm trong nhiều năm vừa qua, đã khiến dòng vốn đổ vào thị trường khách sạn tăng cao. Nhiều địa phương, trong đó có TP HCM, đang thừa khách sạn nhỏ. Công suất phòng của khối này thường thấp trong khi vốn đầu tư rất cao cho nên chủ đầu tư mất rất nhiều thời gian để hoàn vốn. Và trong đại dịch, có những người gặp khó và phải rao bán tài sản để trả nợ.

Trong thời điểm này, giá bán khách sạn đã rẻ hơn trước, có nơi giá chào bán thấp hơn chừng 20%. Tuy nhiên, do giá bất động sản ở TP HCM vốn đã cao nên nếu chỉ mua để kinh doanh dịch vụ lưu trú, không nhằm mục đích khác như đầu tư bất động sản chờ thời điểm tốt kiếm lời sau này, thì người mua phải cân nhắc rất kĩ.

M. là người có kinh nghiệm quản lí khách sạn. Cô cho rằng có thể đây là cơ hội tốt với người có sẵn tiền, muốn kết hợp làm khách sạn và đầu tư bất động sản. Nhưng với người phải vay mượn chỉ để làm khách sạn thì rất khó kiếm lờiV vì giá mua quá cao trong khi khó khăn do Covid-19 gây ra được dự báo là còn kéo dài, có thể tính bằng năm. Trong thời gian đó, việc xoay xở trả lãi cho các khoản vay là bài toán rất khó với nhà đầu tư.

“Ngay cả mục đích đầu tư khách sạn là phụ, kiếm lời từ bất động sản là chính thì trong thời gian chờ bất động sản lên giá (có thể là thời gian dài), việc kinh doanh dịch vụ khách sạn cũng phải đem lại khoản lời cao hơn tiền gửi ngân hàng mới đáng để đầu tư”, M. nói. Cô cho biết rất nhiều khách sạn dù lạc quan đến nỗi tính công suất phòng bình quân 80% cũng không thể kiếm lời tương đối.

Như các bất động sản đã xem, dù đã là nhà quản lí khách sạn chuyên nghiệp nhưng cô thấy tiền lời có chỗ chỉ 1%/năm, có chỗ chừng 4,5%/năm. Với người không có kinh nghiệm làm khách sạn, mức lời còn thấp hơn, không nên đầu tư.

“Có thể với những mảnh đất có vị trí đắc địa, mức lời chừng 5%/năm là có thể làm được, chờ bất động sản lên giá. Ở những vị trí khác, mức lời phải từ 6-7%/năm thì mới đáng mua để vận hành nhằm đảm bảo cho nhà đầu tư có lời tương đối”, M. nói. 

Cô cho biết hiện đang tiếp tục đi tìm khách sạn. Dịch Covid-19 vẫn còn kéo dài nên vẫn còn thời gian để tìm chỗ đáng đầu tư.