Khan hiếm nguồn cung nhà ở là tạm thời, thị trường khó chấp nhận chủ đầu tư ‘găm’ hàng, đẩy giá bán

Giới đầu cơ "chạy" khỏi thị trường BĐS Hà Nội

Khoảng từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2019, giá bất động sản (BĐS) tại thị trường Hà Nội giữ ở mức ổn định, không tăng hay giảm. Đó là nguyên nhân khiến các nhà đầu cơ BĐS gần như "chạy" khỏi thị trường. Những nhà đầu cơ không muốn bỏ tiền vào thị trường Hà Nội vì giá không tăng.

Tại buổi công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2019 diễn ra sáng nay (9/1), ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, mua một căn hộ để đầu tư kinh doanh ở Hà Nội rất khó, chờ để có lợi nhuận thông qua giá bán được đẩy lên rất khó vì giá gần như không thay đổi. Kinh doanh hay cho thuê cũng không hiệu quả bằng ở một số địa phương khác, đơn cử là TP HCM.

Một căn hộ trên 100 m2 nằm tại vị trí đắc địa ở Hà Nội chỉ cho thuê được với giá khoảng 12 – 13 triệu đồng. Trước đây, cho thuê văn phòng còn có khách, bây giờ chỉ cho thuê ở vì các chung cư hiện nay thực hiện khá nghiêm túc về việc tránh cho thuê làm cơ quan hay văn phòng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam tại buổi Công bố Báo cáo tình hình thị trường BĐS Việt Nam năm 2019. (Ảnh: Bảo Trâm)

"Ngay cư dân họ cũng không đồng ý bởi họ e ngại đến độ an toàn, chất lượng cuộc sống và muốn sử dụng đúng chức năng của tòa nhà. Nhiều trường hợp không tin tưởng ban quản lí tòa nhà, dân cư tự đứng ra thuê bảo vệ và ngăn chặn những trường hợp muốn vào chung cư thực hiện chức năng khác chức năng để ở", ông Đính cho biết.

Ngoài ra, chỉ những chung cư tích hợp có những tầng khối để để làm kinh doanh là thuộc quản lí của tòa nhà còn những tầng dân ở thì người lạ không lên được. Do vậy, việc cho thuê căn hộ càng trở nên kém hấp dẫn.

Trong khi đó, ở TP HCM, đặc biệt tại quận 1 và quận 3, nếu thuê những căn hộ trên 100 m2 đó thì giá chắc chắn trên 1.000 USD. Đó là sự khác biệt tại hai thị trường.

Nhiều chủ đầu tư "găm" hàng, chờ đẩy giá sản phẩm

Trong quí IV/2019, thị trường BĐS bắt đầu có sự thay đổi. Nhận thấy thị trường có vẻ khan hàng, thiếu nguồn cung, một số chủ dự án điều chỉnh giá bán tăng.

Vấn đề của quí IV/2019 là giá bắt đầu được đẩy lên, có những sự tăng giá đột biến. Một số dự án tăng 3 – 5%, khi đó lập tức giao dịch trên thị trường BĐS Hà Nội chững lại. Đa số trong các giao dịch thành công tại Hà Nội là các khách hàng có nhu cầu sử dụng thực.

"Do đó, tôi cho rằng kì vọng đối với các dự án hiện đang găm hàng chưa bán ra, chờ giá biến động tăng lên cũng là bài toán của các doanh nghiệp: Tăng giá nhưng không bán được hay không tăng giá nhưng bán tốt hơn", ông Đính cho hay.

Chuyển sang thị trường TP HCM, lượng cung chào bán đạt trên 27.000 căn, trong đó lượng cung đủ điều kiện bán hàng khoảng 25.000 căn. Điều này là bình thường bởi tại TP HCM trước đây còn tồn một số dự án và lượng cung mới Sở xây dựng TP HCM cho phép ra hàng trong quí IV/2019 phân bổ hợp lí hơn.

Thị trường TP HCM có lượng giao dịch đạt 21.000 căn, tỉ lệ hấp thụ lên đến 85%, kỉ lục của TP HCM trong một số năm trở lại đây. Lượng sản phẩm thấp tầng chào bán đạt trên 2.000 sản phẩm. Lượng cung đủ điều kiện bán hàng là trên 1.000 sản phẩm.

So sánh một số chỉ tiêu tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Phân khúc nhà ở giá rẻ đang mất dần

Sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài.

Tương tự tại TP HCM, trong quí cuối năm 2019, Hà Nội cũng sụt giảm nghiêm trọng phân khúc nhà ở giá rẻ, gần như mất hẳn tại các khu vực gần trung tâm. Khu vực nhà giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn các vùng ven ngoại thành như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm.

Thậm chí ở Hà Đông, một số dự án trên trục đường Lê Văn Lương kéo dài trước đây bán ở ngưỡng 25 triệu đồng/m2 thì giờ cũng đẩy lên 28 – 30 triệu đồng/m2. Do đo, một bộ phận lớn người dân ở thủ đô càng ngày càng xa cơ hội được ở những khu vực có nhiều cơ quan, trường học, bệnh viện.

Thị trường chưa chấp nhận việc tăng giá trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung tạm thời

Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lí nhà nước.

Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng như đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỉ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)….

Ông Đính cho biết: "Vấn đề tăng giá tại thị trường Hà Nội, đặc biệt ở những phân khúc cao, rất nhiều dự án như chúng tôi được biết đang từ hơn 30 triệu đồng/m2 tăng lên trên 40 triệu đồng/m2. Tỉ lệ hấp thụ của các dự án này ngay lập tức chững lại".

Về phía sản phẩm nhà thấp tầng, lượng hàng nhà thấp tầng, đặt biệt loại hình shophouse đang tồn rất nhiều ở cả Hà Nội hay TP HCM. Nhiều chủ đầu tư đưa ra giá bán rất cao. Đơn cử như dự án ở Hà Đông mà giá lên đến gần 250 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư đang quá kì vọng vào sản phẩm của mình với những chính sách về chất lượng rồi thương hiệu hay đẳng cấp. Tuy nhiên, thị trường chưa chấp nhận mức giá đó nên tỉ lệ hấp thụ các sản phẩm này là rất thấp.

Kết luận thị trường BĐS nhà ở. (Ảnh: Bảo Trâm)

Điểm sáng nào cho thị trường BĐS nhà ở năm 2020?

Theo Hiệp hội Môi giới BĐS, lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lí đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kĩ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp…. Tỉ lệ hấp thụ thường đạt 70 - 80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường BĐS Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

Nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường . Lượng dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới.

Động thái siết chặt hơn tín dụng vào BĐS chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Giá nhà ở và đất đai có thể tiếp tục tăng nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.