Làm sao để biết đất có bị quy hoạch, tranh chấp hay không?

Hỏi đáp pháp luật: Hiện tôi đang có ý định mua 1 mảnh đất tại TX Cửa Lò - tỉnh Nghệ An, vị trí nằm trên mặt đường Nguyễn Huệ, gần tổng kho xăng dầu Nghi Hương.

Đất đã có sổ đỏ rồi và bên công ty môi giới BĐS cho biết, nếu tôi quyết định mua thì tiến hành các thủ tục mua bán và sẽ sang tên đổi chủ đầy đủ.

Điều tôi đang phân vân và muốn hỏi là khi làm được thủ tục sang tên đổi chủ sổ đỏ đó cho tôi rồi thì có chứng tỏ được 3 điều sau đây hay không (vì theo tôi nghĩ khi cấp sổ đỏ mới đó cho tôi thì các cơ quan chức năng cũng đã phải rà soát kỹ tính pháp lý của mảnh đất rồi):

1. Mảnh đất đó không nằm trong vùng quy hoạch nào của Nhà nước.

2. Không vướng phải tranh chấp kiện tụng.

3. Tôi có thể dùng để ở hoặc kinh doanh nhà hàng khách sạn ở trên đất đó được phải không?

Mong chỉ giúp là tôi có thể tới đâu để hỏi chính xác được các vấn đề đó, hay là khi đến các cơ quan chức năng làm thủ tục chuyển nhượng họ sẽ nói cho mình biết?

Xin chân thành cảm ơn!

SONG HÀ NGUYỄN

Ảnh minh họa.

Có thể nói, hiện nay dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên có thể một trong các cơ quan sau đây sẽ có thông tin này: UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện, các phòng/văn phòng công chứng …

Theo đó, bạn cần liên hệ các cơ quan trên để tìm hiểu trước khi quyết định mua.

Xác định đất có nằm trong vùng quy hoạch ở đâu?

Với thông tin quy hoạch, thì cơ quan phòng Tài nguyên của huyện, nơi mảnh đất tọa lạc sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêu cầu của người dân.

Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, nếu đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch.

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, chủ mảnh đất này vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, nếu muốn cải tạo, sữa chửa... thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, bạn và người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất này.

Đất đang có tranh chấp sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng

Trường hợp bạn muốn mua mảnh đất và ngôi nhà này, nếu đất đó đang có tranh chấp, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất này khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Do đó, nếu mảnh đất đó đang có tranh chấp, theo quy định, bạn và người chủ sử dụng đất sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đối với mảnh đất này.

Chuyển đất ở sang xây dựng nhà hàng, khách sạn

Hiện nay, pháp luật không có quy định nào cấm việc chuyển mục đích từ đất làm nhà ở (đất ổn định lâu dài) sang xây dựng nhà hàng khách sạn (đất mặt bằng sản xuất kinh doanh).

Nếu bạn có nhu cầu phải xem xét khu đất mình đang sử dụng hiện nay có phù hợp "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thông đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt" không; nếu phù hợp thì được quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần làm thủ tục đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Theo quy định, trường hợp chuyển mục đích từ đất ở ổn định lâu dài sang đất mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, nếu đất đó phù hợp với quy hoạch, khi bạn chuyển mục đích từ đất ở sang làm nhà hàng khách sạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết thời hạn

Ai ký tên trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất?

Hướng dẫn mới về xác định giá trị quyền sử dụng đất