Mua đất theo thông tin xây cầu, lên thành phố: Cẩn thận 'sốt ảo, mất tiền là thật'

Ăn theo quy hoạch cầu, BĐS sẽ không có nhiều giá trị

Thời gian gần đây, chủ đề về cầu Trần Hưng Đạo đang được nhiều người quan tâm sau khi UBND TP Hà Nội giao CTCP Him Lam lập hồ sơ đề xuất đầu tư dự án cầu Trần Hưng Đạo.

Mặc dù phương án kiến trúc cầu chưa được chốt, song giới đầu cơ, môi giới đã nhanh chóng lợi dụng thông tin này để "kích sóng" đầu tư quanh khu vực dự kiến làm cầu.

Tại buổi tọa đàm do Báo Tiền Phong tổ chức sáng nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam xác nhận có xu hướng tăng giá bất động sản (BĐS) ở các khu vực xây cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Trần Hưng Đạo,... bắc qua sông Hồng.

Tuy nhiên, theo ông Đính: "Việc tăng giá này chỉ mang tính nhất thời, vì thực tế cho thấy khu vực nào có cầu đi qua sẽ tạo nên hệ thống hành lang, vành đai rồi những vùng đệm, vùng an toàn bảo vệ cầu nên chiếm mất không gian khiến việc kinh doanh, buôn bán không sầm uất, do đó không tạo ra giá trị cho BĐS".

Ông Đính cho hay, việc đẩy giá BĐS theo thông tin quy hoạch làm cầu về bản chất cũng giống như những thông tin lên huyện, lên quận.

Chẳng hạn như khu vực Hoài Đức (Hà Nội) từng diễn ra cơn sốt đất khi có thông tin lên quận, nhưng cuối cùng chỉ có vài khu dân cư nhỏ, nhìn chung chưa tạo ra khu vực có giá trị sống cao theo đúng nghĩa thành phố hiện đại, thông minh. 

Hay như ở Thạch Thất, Mê Linh, chỉ có ít khu đất đã san nền cấy thêm vài con đường nhỏ, không có người sinh sống, ban đầu BĐS tăng giá rất mạnh nhưng sau đó lại chìm và thậm chí âm giá.

Lý giải nguồn cơn của thực trạng này, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, sắp tới Hà Nội sẽ điều chỉnh quy hoạch chung và phê duyệt một số dự án quy hoạch phân khu, đặc biệt là phân khu đô thị sông Hồng. 

Đồng thời, thành phố chuẩn bị xây dựng một loạt cây cầu mới trên sông Hồng, hoàn thành Vành đai 3, xây dựng Vành đai 4 và các đường trục kết nối trung tâm với các quận, huyện của Hà Nội,… 

Bên cạnh đó, nhiều khu đô thị mới, trung tâm văn hóa, triển lãm, công viên lớn, các cụm công nghiệp trọng điểm... cũng bắt đầu được triển khai khởi công. Những yếu tố này đã tạo hiệu ứng, niềm tin cho người dân về việc Hà Nội đang hiện thực hóa việc Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh lên thành phố.

Sốt ảo, tiền thật

Theo ông Tùng, để các huyện nói trên trở thành thành phố thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, tiêu chí theo quy định về phân loại và nâng cấp đô thị của Chính phủ. Trong đó, tỷ lệ đô thị hóa phải đạt từ 62% trở lên, nhưng hiện nay Hà Nội mới đạt tỷ lệ đô thị hóa là 45%.

"Việc điều chỉnh quy hoạch sắp tới là chủ trương của Nhà nước. Còn khi triển khai thực hiện phải qua nhiều bước như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết... lúc đó mới phân ra nơi nào là nhà ở, nơi nào là công viên, là trường học, công trình công cộng... 

Vì thế, người dân phải tỉnh táo khi đầu tư vào nơi mà chưa biết hình hài cụ thể của đô thị ra sao trong mười, ba mươi năm nữa", ông Tùng nói.

Do đó, giải pháp trước mắt là công khai thông tin quy hoạch một cách minh bạch, định hướng thông tin để người dân biết, bởi các cơn sốt đất sẽ xảy ra gây bất ổn kinh tế xã hội ở địa phương, và người bị thiệt hại nhất là người mua, sốt ảo nhưng tiền thật.

Còn dưới góc nhìn của ông Đính, khi có thông tin liên quan đến quy hoạch, một số đối tượng lợi dụng để tạo sóng mới trong khi bản chất là thông tin cũ. 

Những nhà đầu tư khi xuống tiền mua BĐS ở những khu vực này trước đó đều muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng không thanh khoản được, tìm cách cắt lỗ nên lâm vào tình cảnh khá thê thảm.

Thực tế, BĐS chỉ tạo ra giá trị thật khi có đầu tư thật, khi người dân về sinh sống, nên các vùng ven, huyện ngoại thành muốn lên thành phố phải được đầu tư để tạo ra hệ thống hạ tầng là đô thị, là thành phố. 

Ít nhất các vùng phải có hệ thống đường xá, kỹ thuật, hạ tầng về văn hóa – xã hội, dịch vụ, thương mại, thể thao, vui chơi – giải trí,... thì lúc đó mới tạo ra giá trị BĐS thực, đô thị thực. Tuy nhiên, hiện tại các vùng này chỉ có thông tin với vài ba hoạt động đầu tư, một vài dự án.

Ông Đính cho rằng, nhà đầu tư phải muốn đón đầu quy hoạch thì phải xem xét cụ thể pháp lý, quy hoạch cụ thể của dự án; giá cả tăng theo tỉ trọng chứ không tăng theo thông tin “hơi”, quy hoạch "hơi".