Nguyên nhân giá bất động sản liên tục 'tăng bất chấp' tại các địa phương

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2022, khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều khó khăn, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị thì bất động sản Việt Nam vẫn thu hút dòng tiền đáng kể.

Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 ở mức cao nhất trong 5 năm qua, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield. Ba tháng đầu năm, giới doanh nghiệp bất động sản đã chi gần một tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018.

Đặc biệt, quý I/2022 đã chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương, giá liên tục tăng bất chấp Covid-19. Theo VARS, quá trình hình thành các đô thị mới đã dẫn dắt quá trình tăng giá, bên cạnh các yếu tố khác như nguồn cung thiếu hụt, dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và kỳ vọng vào gói kích cầu.

Trong quý vừa qua, thị trường đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Giá đất nền tăng theo các dự án, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Tuy nhiên, chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường vẫn ổn định về tổng thể. Các cơ quan chức năng đang tập trung củng cố thể chế và hành lang pháp lý, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả. 

Diễn biến cụ thể tại các địa phương khu vực phía Bắc, theo VARS, Hòa Bình, Vĩnh Phúc và Bắc Giang là ba tỉnh có dấu hiệu hồi phục tích cực nhất trong phân khúc bất động sản nhà ở. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư đổ về tìm kiếm nguồn cung thay thế cho thị trường Hà Nội, vốn đã bắt đầu khan hiếm. 

Ngoài nhà ở, Bắc Giang cũng chứng kiến tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với sự phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp.

Tại Hải Phòng và Quảng Ninh, tuyến đường cao tốc kết nối các trung tâm kinh tế này với TP Hà Nội cũng đã kéo theo các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, ở khu vực phía nam, Long An và Đồng Nai đang là những ngôi sao mới trong xu hướng đầu tư nhiều phân khúc. Việc phát triển TP Thủ Đức, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ cùng vị trí địa lý thuận lợi, giúp các địa phương lột xác từng ngày, mang đến triển vọng cho việc phát triển bất động sản, nhất là nhà ở.

Tại Lâm Đồng, nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản sinh thái của các hộ gia đình thế hệ Y đã tăng đáng kể sau thời gian phong tỏa vì Covid-19. Các doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh, T&T Group, Him Lam, Ecopark, Văn Phú – Invest, Happy House Việt Nhật… đều dành quỹ đất tại đây để triển khai dự án du lịch, nghỉ dưỡng quy mô.

Tuy nhiên, VARS nhận định, mặt trái của tình hình tăng trưởng phân khúc bất động sản sinh thái là việc khai thác quá mức nguồn tài nguyên thiên nhiên, ảnh hưởng đến tình hình phát triển chung của tỉnh này.

Với Vũng Tàu, thị trường vẫn có nhu cầu lớn với nhà phố giá 5 - 10 tỷ đồng và căn hộ chung cư 2 - 3 tỷ đồng do lực lượng người lao động từ ngoại tỉnh chưa có nhà vẫn còn cao. Đặc biệt tỉnh này đang thu hút nhiều lao động về các khu công nghiệp nên nhu cầu nhà ở mức giá vừa phải vẫn còn lớn.

Các khu công nghiệp tại Vũng Tàu vẫn đang trong thời gian hoàn thiện, chưa phủ kín. Ngoài công nghiệp, kinh tế mũi nhọn của tỉnh này vẫn là du lịch, dịch vụ. Lượng khách du lịch nội địa đông đảo đổ về vào dịp lễ tết, cuối tuần khiến các khách sạn, nhà nghỉ, căn hộ, biệt thự homestay… thường xuyên trong trạng thái “cháy phòng”. Do đó, nhiều chủ đầu tư đang khẩn trương thực hiện các dự án căn hộ nghỉ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu tăng cao.

Shophouse chiếm tỷ lệ nhỏ, khoảng 3 - 5% trong các dự án nhưng có tính thanh khoản tốt, tỷ lệ tăng giá 15 - 20%/năm. Tuy nhiên việc khai thác tối đa hiệu quả của shophouse chỉ ở những dự án tập trung đông dân cư sinh sống.

Tại các tỉnh Tây Nam Bộ, tình hình mua bán đất thổ cư, đất trong dân vẫn diễn ra khá sôi nổi. Thanh khoản nhanh tập trung ở một số sản phẩm căn nhỏ, diện tích dưới 40 m2, trong hẻm nhỏ thuộc nội đô thành phố, mức giá thấp hơn 2 tỷ đồng.

Đặc biệt tại khu vực quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ, tập trung nhiều trường học và cơ quan hành chính, thu hút người dân nhập cư có nhu cầu nhập hộ khẩu quận trung tâm thành phố để làm việc và cho con cái đi học. Mức giá các sản phẩm này trung bình tăng từ 10 - 15%/năm.