Nhà liền thổ vẫn chờ 'ngấm' chính sách, sớm nhất quý II/2024 mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều

Chính sách chưa “ngấm”

Những sản phẩm bất động sản thấp tầng như nhà phố, shophouse, biệt thự liền kề,... từng được quan tâm và ghi nhận lượt tìm kiếm cao trên thị trường địa ốc trong cả giai đoạn diễn ra dịch Covid-19 lẫn sau dịch (khoảng từ quý III/2021 đến quý IV/2022).

Theo số liệu báo cáo thị trường quý III/2023 do Batdongsan.com.vn vừa công bố, từ khoảng gần cuối năm 2022 đến nay, mức độ quan tâm đến các loại hình thuộc phân khúc này đều suy giảm liên tục. Đỉnh điểm là tháng 1/2023, xu hướng tìm kiếm gần như ở mức chạm đáy trong suốt 3 năm qua.

Hiện nay, chỉ số về mức độ quan tâm của nhà mặt phố đã giảm 54%, biệt thự giảm 48%, nhà riêng giảm 42% so với tháng 10/2022.

Trong quý III, 57% số môi giới bán các sản phẩm thấp tầng tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh trên 50%; 28% trong số họ lại đánh giá lượng giao dịch giảm từ 10 - 50%.

Theo các môi giới, lý do khiến người mua quan ngại giao dịch chủ yếu do giá các sản phẩm bất động sản thấp tầng quá cao (chiếm 33,5%); khó vay để mua (chiếm 20,7%) và không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này (chiếm 19%).

Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như lo ngại về tính pháp lý của dự án hay tiêu chuẩn bàn giao sản phẩm, tiềm lực chủ đầu tư chưa đảm bảo.

Trước thực trạng trên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh khu vực phía Nam PropertyGuru Việt Nam nhận định: “Mặc dù thị trường đã nhận được rất nhiều sự hỗ trợ từ Chính phủ cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, song do độ trễ mà dường như chính sách chưa tác động được nhiều vào loại hình này”.

Đà hồi phục sẽ có sự phân hóa

Theo chuyên gia này, xu hướng và tiềm năng hồi phục của thị trường bất động sản thấp tầng có sự phân hóa rõ rệt đối với từng phân khúc khác nhau.

Đối với phân khúc nhà phố, shophouse, những diễn biến trên thị trường này trong quý III được chuyên gia đánh giá là khá trầm lắng.

Yếu tố đầu tiên xuất phát từ sự thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng đã khiến một số nhãn hiệu lớn chuyển đổi mô hình sang bán hàng online. Chưa kể các hoạt động du lịch, dịch vụ, bán lẻ cũng chưa trăng trưởng nhiều do chịu sự ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu Covid-19.

Yếu tố thứ hai là thị trường du lịch hiện tại chưa phục hồi nhiều như kỳ vọng. Tổng lượng khách quốc tế đến Việt nam trong 9 tháng đầu năm vào khoảng 8900 lượt người, chưa bằng 50% so với năm 2019 (ghi nhận hơn 18000 lượt khách).

Yếu tố thứ ba là về lợi suất tăng giá cho thuê vẫn đang trong giai đoạn dần hồi phục về mức trước dịch. Bên cạnh đó, mức độ quan tâm đến nhà phố trên thị trường vẫn đi ngang trên cả nước, kể cả các nhà phố ở đô thị trung tâm hay tỉnh ven biển.

Ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM, trong quý III, giá rao bán nhà phố lần lượt duy trì ở khoảng 333 triệu đồng/m2 và 209 triệu đồng/m2; giá thuê duy trì lần lượt ở mức 60 triệu đồng/m2 và 62 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà liền kề, biệt thự ở các khu đô thị vùng ven, ông Tuấn đánh giá thị trường này khá tiềm năng nhờ những tác động tích cực từ quy hoạch và hạ tầng kết nối, qua đó giúp kéo giãn mật độ dân cư từ trung tâm đô thị ra khu vực lân cận.

Giai đoạn 2018 - 2023, những khu đô thị ngoại thành Hà Nội đều ghi nhận sự tăng trưởng về giá bán, có thể kể đến như khu đô thị Ciputra tăng 24%/năm, Mailand Hanoi City tăng 29%/năm, Gamuda City tăng 27%/năm, Ecopark tăng 28%/năm,... Ngoài ra, phía Bắc và phía Đông Hà Nội được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất về bất động sản thấp tầng trong thời gian tới.

Còn ở TP HCM, 5 năm qua, các khu đô thị vùng ven cũng có tốc độ tăng giá ổn định, trong đó phía Đông là khu vực nổi bật và tiềm năng nhất nhờ sở hữu quỹ đất dồi dào, nguồn cung đa dạng, kết nối hạ tầng tốt với sự hiện diện của nhiều cao tốc, cầu qua sông và nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành.

Đối với phân khúc nhà riêng, 3 năm gần đây, mặc dù mức độ quan tâm có sụt giảm, song giá bán và giá thuê không có quá nhiều biến động trên thị trường.

“Từ Bắc vào Nam, đây là loại hình luôn hiện hữu nhu cầu ở thực, là phân khúc ít chịu ảnh hưởng trong giai đoạn vừa qua, bất chấp thị trường chung phải đối diện với nhiều vấn đề liên quan tới nguồn cung, tín dụng ngân hàng”, ông Tuấn đánh giá.

Quý vừa qua, giá rao bán nhà riêng ở Hà Nội vẫn nhích nhẹ ở một số quận, huyện như Đống Đa tăng 6%, Hà Đông tăng 8%, Tây Hồ tăng 9%, Hoàng Mai tăng 4%,... so với quý trước đó. Trong khi ở TP HCM lại ngược lại, giá bán có sự giảm nhẹ khi quận 12 giảm 2%, quận Gò Vấp giảm 1%, quận Tân Bình giảm 2%, quận Thủ Đức giảm 5%,...

Đâu là thời điểm đảo chiều?

Theo số liệu khảo sát thực hiện với các môi giới để dự đoán thời điểm thị trường bất động sản thấp tầng hồi phục, có 20,6% lựa chọn quý III/2024; 20,2% lựa chọn quý I/2024; 20% lựa chọn quý IV/2024; chỉ số lựa chọn quý IV/2023 và quý II/2024 cùng là 19,6%.

Có thể thấy, các chỉ số dự báo thời điểm hồi phục từ cộng đồng môi giới không có sự chênh lệch quá nhiều.

Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Tuấn lại cho rằng do phụ thuộc vào bối cảnh chung và những yếu tố tác động lên mỗi dòng sản phẩm mà thời điểm hồi phục của từng phân khúc trong nhóm bất động sản thấp tầng sẽ có sự khác nhau.

“Chúng tôi kỳ vọng tín hiệu đảo chiều của thị trường nhà phố rơi vào khoảng quý IV/2024. Phân khúc nhà liền kề, biệt thự trong khu đô thị vùng ven có thể sẽ hồi phục sớm hơn, vào khoảng quý II/2024. Còn đối với nhà riêng, tín hiệu đảo chiều sẽ rõ ràng hơn vào quý II hoặc quý III/2024”, ông Đinh Minh Tuấn bổ sung.