Phát Đạt xoay sở dòng tiền ra sao khi nhiều lô trái phiếu đáo hạn năm tới?

9 lô trái phiếu hơn 2.500 tỷ của Phát Đạt sẽ đáo hạn năm 2023

Theo số liệu từ báo cáo tại cuối tháng 8 của Chứng khoán BSC, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đang có khoản nợ trái phiếu 2.546 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm 2023. 

Trước đó, tại thời điểm cuối quý II, báo cáo tài chính hợp nhất của doanh nghiệp ghi nhận tổng dư nợ trái phiếu là 3.071 tỷ đồng, tăng hơn 30% so với đầu năm và chiếm 63% trong tổng nợ tài chính của doanh nghiệp (4.842 tỷ đồng, tăng 41% so với đầu năm). Khoản nợ này đến từ 11 lô trái phiếu (10 lô phát hành năm 2021 và một lô phát hành năm 2022).

Theo Phát Đạt, các lô trái phiếu này đều nhằm mục đích tài trợ vốn cho các dự án bất động sản, có tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR sở hữu bởi các cổ đông với lãi suất từ 11,2 - 13%/năm. 

Trong đó, một lô trái phiếu đã đến hạn trả gốc vào tháng 7 vừa qua; 9 lô trái phiếu có kỳ hạn trả nợ gốc trong năm 2023 và một lô trong năm 2024. 

Bên cạnh trái phiếu, tại thời điểm cuối quý II, công ty cũng ghi nhận dư nợ 728 tỷ đồng (trong cả ngắn hạn và dài hạn) từ 4 khoản vay tại Vietinbank, Vietcombank và MBBank. 

Trong đó, khoản vay từ Vietinbank với dư nợ 148,5 tỷ đồng sẽ đến hạn trả gốc trong tháng 9 tới đây và khoản vay từ Vietcombank với dư nợ 72 tỷ đồng sẽ đến hạn trả gốc trong tháng 3/2023. 

Tại thời điểm cuối quý II, tổng nợ phải trả của công ty là 14.721 tỷ đồng, trong đó, nợ tài chính là 4.842 tỷ đồng, tăng lần lượt 19% và 41% so với đầu năm. Theo đó, tỷ lệ nợ tài chính/vốn chủ sở hữu của Phát Đạt ở mức 0,55 lần; còn tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 1,7 lần. 

Phát Đạt xoay sở ra sao trước áp lực trả nợ?

Trước bối cảnh đối mặt với áp lực trả nợ đáo hạn lớn, công ty đã tăng lượng tiền mặt tại thời điểm cuối quý II của Phát Đạt thêm 20% so với đầu năm, đạt 621 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn 5.383 tỷ đồng, cao gấp đôi so với đầu năm, chủ yếu là khoản phải thu đối với nhóm Danh Khôi (gồm Danh Khôi Holdings, IDK, NTR, CDK,...).

Bên cạnh đó, cũng như nhiều doanh nghiệp khác cùng ngành, trong nửa đầu năm, Phát Đạt cũng tăng cường hoạt động chuyển nhượng đất và cho thuê bất động sản đầu tư để cải thiện dòng tiền. 

Theo Chứng khoán VNDirect, việc đẩy mạnh hoạt động bán hàng có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ. 

Về phần Phát Đạt, chỉ tính riêng trong quý II, diện tích chuyển nhượng được bàn giao thuộc Khu chung cư cao tầng, Phân khu số 4 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định của doanh nghiệp đã tăng vọt so với cùng kỳ năm trước, do đó đạt lãi sau thuế 409 tỷ đồng, tăng 63% so với cùng kỳ, kéo lãi lũy kế 6 tháng đạt 688 tỷ đồng, tăng 37%. 

Biên lợi nhuận gộp trong quý cũng đạt mức 89%, tăng so với con số 75% cùng kỳ và 84% trong quý I. 

Bên cạnh đó, vào cuối tháng 6, công ty cũng công bố kế hoạch chuyển nhượng dự án Astral City và dự thu 3.340 tỷ đồng tiền mặt. Theo Phát Đạt, thương vụ này sẽ góp phần giúp công ty đạt mục tiêu kinh doanh năm nay và duy trì chỉ số dư nợ vay ròng/EBITDA trong các năm gần đây luôn ở mức dưới 1,7. 

Ngoài ra, tại thời điểm cuối quý II, công ty cũng có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn cũng tăng hơn 30% so với đầu năm lên hơn 2.204 tỷ đồng, phần lớn do có thêm khoản 1.783 tỷ đồng nhận tạm ứng để chuyển nhượng vốn tại các Công ty TNHH Bất động sản Lyra, Công ty TNHH Bất động sản Orion, Công ty TNHH Bất động sản Vega và Công ty TNHH Bất động sản Gemini.

Mặt khác, công ty cũng có 298 tỷ đồng nhận trước từ dự án Nhơn Hội - Bình Định; 116 tỷ đồng từ dự án Astral City và 7 tỷ đồng từ các dự án khác, song, tổng tiền nhận trước tại các dự án bất động sản này đã giảm 75% so với đầu năm.

Theo đuổi chiến lược bán sỉ nhằm đảm bảo dòng tiền cho doanh nghiệp

Thông tin từ Phát Đạt, công ty hiện đang theo đuổi chiến lược bán sỉ bất động sản, tìm kiếm quỹ đất và phát triển dự án và chuyển giao toàn bộ sản phẩm với giá sỉ để đối tác bán lẻ (mở đầu là dự án Nhơn Hội - Bình Định).

Theo lãnh đạo Phát Đạt, chiến lược này sẽ giúp công ty đảm bảo được dòng tiền, tiến độ, chiến lược và tập trung vào điểm mạnh của doanh nghiệp. 

Song, đối với rủi ro của việc đẩy mạnh phát triển tại dự án mới trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng nhằm thanh toán các nghĩa vụ đáo hạn của trái phiếu của các chủ đầu tư lớn, Chứng khoán KB cho rằng điều này sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới. 

Thêm vào đó, việc ghi nhận tồn kho liên tục tăng trong khi khoản người mua trả tiền trước tại các dự án giảm mạnh cũng đặt ra câu hỏi về khả năng ghi nhận doanh thu từ bất động sản trong ngắn hạn của công ty. 

Đối với Phát Đạt, tại thời điểm cuối quý II, giá trị hàng tồn kho doanh nghiệp tăng 7,5% so với đầu năm lên 13.107 tỷ đồng và chiếm 56% tổng tài sản của Phát Đạt, chủ yếu tăng tại các dự án Bình Dương Tower (2.304 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.418 tỷ đồng), dự án Trần Phú Đà Nẵng (632 tỷ đồng),..., hầu hết là các dự án mới đang được công ty rót vốn đầu tư.  

Dòng tiền hoạt động kinh doanh nửa đầu năm phụ thuộc tiền vay và thu hồi đầu tư tại các đơn vị khác

Nói thêm về dòng tiền của Phát Đạt trong 6 tháng đầu năm, mặc dù dòng tiền từ lợi nhuận tăng so với cùng kỳ năm trước, song, do tăng các khoản phải thu và hàng tồn kho, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt âm hơn 2.510 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 797 tỷ đồng.  

Nhờ dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư và từ hoạt động tài chính lần lượt dương 1.226 tỷ đồng và dương 1.389 tỷ đồng, dòng tiền thuần của công ty trong kỳ dương hơn 105 tỷ đồng.

Có thể thấy, dòng tiền trong nửa đầu năm của Phát Đạt phụ thuộc vào tiền thu từ đi vay và tiền thu hồi vốn góp đầu tư vào đơn vị khác.

Trên thực tế, mặc dù hoạt động phát hành trái phiếu của Phát Đạt có chậm lại trong bối cảnh chung của thị trường vốn hiện nay, song công ty có tăng cường tiếp cận vốn vay từ các đơn vị nước ngoài như Mirae Asset Việt Nam (thuộc tập đoàn của Hàn Quốc) và ACA Vietnam Real Estate III LP (Cayman Island) 

Chứng khoán KB (KBSV) cũng nhận định, nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn (bao gồm Phát Đạt) phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, khả năng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu mới và trái phiếu quốc tế.  

Ngoài ra, động thái nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước vừa qua cũng tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Thị trường được kỳ vọng ấm lại khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.