Savills: Chủ đầu tư làm dự án quy mô lớn, bán giá cao chưa chắc dễ thành công

Báo cáo thị trường bất động sản 2023 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố đã chỉ ra cơ cấu sản phẩm nhà ở đang ngày càng mất cân đối.  

Cụ thể, năm vừa qua, tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường đạt 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, song chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước đại dịch Covid-19 (với khoảng 180.000 sản phẩm). 

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án NƠXH, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.

Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp (40%), theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp (chiếm lần lượt 24% và 22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%. 

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội đánh giá trong những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp tại những thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM vẫn ghi nhận những sự quan tâm nhất định từ các chủ đầu tư. Sự quan tâm này cũng được mở rộng tới một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển như Nha Trang hay Đà Nẵng.

Song, nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không thực sự nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Nhìn vào tổng thể, nhu cầu thực đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm nơi an cư lâu dài.

Do vậy, cần đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng các nhu cầu khác nhau về nhà ở. Việc đa dạng đến từ những khác biệt trong thiết kế, kỹ thuật xây dựng và tiện ích. Đối với các sản phẩm nhà ở hay du lịch cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, việc đa dạng hóa các phân khúc sẽ mở rộng thêm nhiều cơ hội hơn là chỉ tập trung phát triển loại hình hạng sang.

Việc xuất hiện những sản phẩm hạng sang và cao cấp cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường đang được đa dạng hóa, song vấn đề cốt lõi vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. 

"Các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thay vì mang tới thị trường những dự án tương tự nhau với cơ sở vật chất hạn chế, không mang lại cho người ở cuộc sống tiện nghi. Các dự án được quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt, tiện ích đa dạng thường dễ thành công hơn những dự án chỉ tập trung vào quy mô lớn và đặt ra mức giá cao", vị này nói. 

Bên cạnh việc cần phát triển đa dạng các loại hình nhà ở thì hạ giá bán sản phẩm cũng là giải pháp được kiến nghị nhằm giúp các chủ đầu tư địa ốc vượt qua giai đoạn khó khăn như hiện nay. 

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ với người viết: “Nếu doanh nghiệp bất động sản cứ ôm hàng thì sẽ phá sản. Mà nếu phá sản, chính doanh nghiệp là bên phải gánh chịu nhiều thiệt thòi nhất. Do đó, cần đẩy nhanh quá trình sản xuất, hạ giá sản phẩm, tìm mọi cách đẩy nhanh tốc độ bán hàng để có nguồn tiền.

Các biện pháp mang tính chấp nhận (điển hình như bán rẻ hàng hóa) là điều đầu tiên doanh nghiệp phải làm để đẩy nhanh vòng quay tiền tệ.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn giữ nguyên mức giá bất động sản cũ, thậm chí tăng giá, rất ít đơn vị chịu hạ giá bán trên thị trường. Nhìn lại giai đoạn 2019 - 2022, mỗi năm giá các sản phẩm bất động sản đều tăng chóng mặt tới mấy chục phần trăm. 

Do đó, nếu tiếp tục không hạ giá bán, sản phẩm ra mắt trên thị trường sẽ không có người mua, dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt. Đây không phải là doanh nghiệp chấp nhận chịu thiệt, mà là giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao khiến thị trường không chấp nhận hấp thụ”.