'Sẽ không có làn sóng bán tháo bất động sản từ nay đến hết năm 2021'

Dòng tiền đổ vào BĐS đang "nằm ngủ"

Trong ba tháng trở lại đây, việc giãn cách xã hội khiến kênh đầu tư bất động sản (BĐS) trở nên trầm lắng. Giữa bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư hoài nghi về một làn sóng bán tháo BĐS diễn ra trên thị trường. 

Tại buổi tọa đàm trực tuyến "Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu?" do báo Dân Trí vừa tổ chức, Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển chia sẻ, ở Việt Nam, BĐS là kênh được đa số nhà đầu tư chọn lựa và có dòng tiền đổ vào lớn nhất trong tất cả kênh đầu tư. 

Tuy nhiên, do Coivd-19, thời gian gần đây kênh bất động sản tỏ ra trầm lắng, trong khi kênh chứng khoán lại trở nên sôi động với giá trị giao dịch liên tục lập kỷ lục mới, có phiên lên đến 20.000 tỷ đồng. 

"Có vẻ như nhà đầu tư cá nhân đang dần chuyển sang kênh chứng khoán, còn dòng tiền đổ về kênh bất động sản lại đang ngủ, chờ thời điểm thích hợp", ông Hiển nói.

Nói về tình hình nhà đầu tư cá nhân hiện nay, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group chia nhà đầu tư ở Việt Nam thành 4 nhóm.

Đầu tiên là nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn, thường vay kịch khung của ngân hàng, tương đương khoảng 70 - 80% số tiền đầu tư BĐS. Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy ở mức trung bình (30 - 50%); nhóm 3 là nhóm không dùng hoặc dùng đòn bẩy rất ít.

Cuối cùng, nhóm 4 là những nhà đầu tư đang nắm giữ tiền và tài sản tương đương tiền (vàng, chứng khoán, ngoại tệ) để chờ đợi chu kỳ suy thoái, giảm giá của thị trường.

Theo ông Chánh, nhóm 3 và nhóm 4 chiếm phần lớn số lượng nhà đầu tư ở Việt Nam. Với kinh nghiệm lâu năm và tỷ lệ dùng đòn bẩy thấp. Trong bối cảnh dịch bệnh, họ là những người có nhiều lợi thế. 

Hai nhóm này luôn có chiến lược dài hơi đối với BĐS, dòng tiền của họ cũng không phải chịu nhiều áp lực.

Ngược lại, những nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm, nguồn lực ít, họ chấp nhận dùng đòn bẩy tài chính lớn. Với cấu trúc vốn như vậy, họ sẽ gặp nhiều khó khăn về dòng tiền khi thị trường gặp biến động như hiện nay.

Không dễ bán tháo BĐS

Theo ông Hiển, ở Việt Nam, nhà đầu tư khá tự tin bởi thị trường ít khi xảy ra bong bóng BĐS như các nước phát triển. Lý do bởi BĐS ở Việt Nam có tỷ lệ đòn bẩy vay 70 - 80% nhưng lại không có công cụ phái sinh trong đầu tư BĐS. Ngân hàng vẫn thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

Hiện nay, có những doanh nghiệp vay thế chấp BĐS và sử dụng dòng vốn doanh nghiệp để trả nợ. Tuy nhiên, do nguồn thu đang bị tắc khiến họ gặp nhiều khó khăn. 

Tương tự, các nhà đầu tư cá nhân mua BĐS giá trị lớn như khách sạn, nhà phố, số tiền hàng tháng phải trả nợ ngân hàng bằng với thu nhập của mình hoặc bằng với tiền cho thuê BĐS, hiện cũng đối mặt với việc không thể trả nợ.

Ở Mỹ, chỉ cần 1 tháng không trả được nợ, BĐS sẽ bị đưa vào diện phát mãi. Tuy nhiên, ở Việt Nam quy trình đó phải mất vài tháng, bởi nếu ngân hàng làm căng thì BĐS vừa khó bán lại vừa giảm giá.

Do đó, ngân hàng lựa chọn thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS để tìm đối tác chuyển nhượng thay vì đấu giá hàng loạt như các nước phát triển.

Còn theo ông Chánh, BĐS là tài sản lớn, phải tích lũy nhiều thời gian, công sức. Nếu tình thế không quá cấp bách, người chủ sẽ vay mượn để trả lãi vay chứ không dễ dàng bán đi. 

Hơn nữa, do bản chất BĐS có giá trị lớn, việc giao dịch gần như sẽ phải thực hiện trực tiếp, điều khó có thể thực hiện trong khi nhiều nơi đang giãn cách. 

Về phía người bán, ngay cả khi muốn bán BĐS, họ sẽ tìm người mua thực sự có thành ý và có năng lực để mua, chứ không rao bán đại trà công khai. Vì vậy, thị trường hiện vẫn chưa ghi nhận hiện tượng bán tháo, bán lỗ.

Sẽ có xu hướng bán cắt lỗ 20 - 30% trong vài tháng tới

"Sẽ không xảy ra làn sóng bán tháo BĐS đến hết năm nay. Nếu tình hình dịch bệnh chưa cải thiện, lượng bán có thể sẽ tăng dần, ít nhất từ quý II/2022", Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định.

Lý do đầu tiên, những nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp sẽ tính được khả năng nắm giữ tài sản (khả năng chi trả lãi vay và tiền gốc nếu dùng đòn bẩy), thông thường khoảng 12 - 24 tháng. 

Mặt khác, trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của ngân hàng tăng nhẹ 1,69 lên 1,78%, tuy nhiên mức tăng này vẫn đang ở trong tầm kiểm soát. Báo cáo tài chính quý II của các ngân hàng cho thấy họ đang phải đối mặt với tỷ lệ nợ xấu tăng lên do tác động của dịch bệnh, tuy nhiên các khoản nợ xấu này cũng đang được trích lập dự phòng rủi ro.

Nhìn chung, muốn biết làn sóng bán tháo có diễn ra hay không, phải đợi đến quý II/2022. Nhóm nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi khi nhận thấy có thể mua BĐS với giá rẻ hơn 20 - 30% thì họ hoàn toàn có thể nhảy vào thị trường. Tuy nhiên đến nay chưa xảy ra hiện tượng này, nếu có thì chỉ đơn lẻ chứ chưa phản ánh được toàn bộ thị trường.

Còn theo ông Hiển, trong vài tháng tới, nếu thị trường vẫn diễn biến như hiện nay, khả năng nhà đầu tư sẽ chấp nhận bán cắt lỗ BĐS 20 - 30%. Tuy nhiên, đây chỉ có thể gọi là xu hướng chứ không thể gọi là làn sóng bán tháo. 

Không nên chờ BĐS giảm giá quá lâu

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại được giãn thu nợ các doanh nghiệp thế chấp BĐS trong 3 - 6 tháng. Điều này cũng lý giải vì sao nợ xấu của các ngân hàng có thể tăng trong thời gian tới.

"Trong trường hợp kinh tế phục hồi, dịch bệnh lắng xuống thì 6 tháng là đủ để nhà đầu tư khôi phục lại hoạt động kinh doanh, cải thiện thu nhập để trả nợ ngân hàng. Với kịch bản này, việc giãn nợ là chiến lược tốt. Ngược lại, nếu không khống chế được dịch bệnh thì chiến lược này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro", ông Hiển cho biết.

Nếu các phương án chống dịch của TP HCM hiệu quả, dự kiến đến hết tháng 9 mới có thể tháo gỡ giãn cách và qua tháng 10 mới bình thường trở lại. Do đó trong trường hợp lạc quan nhất, người bán và người mua nên chờ qua tháng 10.

Với người "ôm" nhiều BĐS, nếu cảm thấy tình hình khó khăn thì nên lựa chọn một BĐS dễ bán và ít bị giảm giá để bán ra, cấu trúc lại dòng tiền, không nên tham giữ BĐS.

Về phía người mua cũng không nên chờ đợi quá lâu. Nếu nhà đầu tư muốn mua khách sạn mini, nhà phố hoặc đất nền và đã nghiên cứu một thời gian dài, nếu thấy người bán chấp nhận giảm giá 5 - 10% thì cân nhắc xuống tiền.