Sonadezi Châu Đức có khoảng 1.109 ha đất sẵn sàng cho thuê, hưởng lợi từ vị trí KCN

Trong báo cáo mới nhất về CTCP Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC), Chứng khoán DSC (DSC) cho rằng vị trí của quỹ đất của doanh nghiệp chưa phải là đắc địa nhất so với cụm khu công nghiệp (KCN) ở khu vực Phú Mỹ (ngay gần sông Đồng Nai), nên giá thuê cũng như mức lấp đầy thường tăng chậm hơn (giá thuê của công ty hiện tại khoảng 85 USD/m2/chu kì, trong khi ở khu vực Phú Mỹ là trên 100 USD/m2/chu kỳ).

Vậy nên, trong bối cảnh các KCN “hot” mà tại Phú Mỹ không còn đất để thuê, nhu cầu sẽ dần chảy về các KCN lân cận, tiêu biểu là KCN Sonadezi Châu Đức bởi sức hút của Sân bay Long Thành và cảng Cái Mép – Thị Vải.

Hiện, quỹ đất của công ty gói gọn trong một quần thể KCN - đô thị 2.287 ha, thuộc địa phận tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương có tốc độ tăng trưởng hạ tầng tốt nhất hiện tại, gần sân bay Long Thành (40 km), cụm cảng Thị Vải - Cái Mép (30 km), cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (10 km). 

Tính đến cuối quý III, công ty có khoảng 1.109 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 62%, thấp hơn so với trung bình khu vực phía Nam là 85% nên còn nhiều dư địa để cho thuê. Bên cạnh đó, giá thuê khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu tăng trưởng nhanh nhất khu vực phía Nam với 18% so với cùng kỳ và có thể duy trì 8 - 10% so với cùng trong những năm tới.

Mặt khác, công ty cũng đang đối mặt với rủi ro do sự phát triển hạ tầng của Bà Rịa – Vũng Tàu là động lực cho giá thuê, nhưng đồng thời khiến chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) tăng mạnh.

DSC cho biết, Sonadezi Châu Đức đang trực tiếp đối diện rủi ro này khi năm nay công ty phải điều chỉnh chi phí GPMB, khiến giá vốn tăng mạnh và biện lợi nhuận gộp thu lại từ 63% về 42%, từ đó có thể ảnh hưởng tới biên lợi nhuận trong tương lai gần khi công ty còn khoảng trên 200 ha chưa GPMB, khu vực có khá nhiều dân cư và hiện tại cũng đã và đang gây khó dễ cho công tác đền bù về vấn đề giá. 

Bên cạnh quỹ đất KCN, dự án Khu dân cư (KDC) Hữu Phước cũng là động lực tăng trưởng của công ty trong trung và dài hạn. Dự án được phát triển chủ yếu nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các cán bộ công nhân viên, chuyên gia làm việc trong KCN, không bán thẳng ra thị trường.

Trong đó, theo thông tin DSC thu thập, giai đoạn 1 đã bán hết sản phẩm đất nền và shophouse, giá ưu đãi khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng/mảnh đất nền và 5 – 5,5 tỷ đồng/shophouse.

Vào ngày 4/11, công ty đã bắt đầu bàn giao shophouse, theo dư tính thận trọng của DSC, giả định bàn giao 1/2 tổng số lượng, mức doanh thu và lợi nhuận ròng ghi nhận sẽ lần lượt rơi vào khoảng 240 tỷ đồng và 60 tỷ đồng.

Các lô đất nền dự kiến bàn giao vào năm sau, đồng thời bắt đầu giai đoạn 2. Dự án này có thể sẽ là động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn 2023 – 2025, với biên lợi nhuận gộp trên dưới 50%.