TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản suy giảm chứ không suy thoái

Tại toạ đàm "Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng ngày 24/11, ​​TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đánh giá suy thoái đang xâm nhập vào các thị trường nhưng riêng Việt Nam không suy thoái.

Tăng trưởng GDP Việt Nam năm nay ước đạt 8% và dự báo trong năm tới đạt 6%, có những bước điều chỉnh là cần thiết. Tăng trưởng Trung Quốc năm ngoái là 5%, năm nay là 3% nên năm tới Việt Nam đạt 6% vẫn là mức rất cao của khu vực. Chuyên gia cũng lưu ý, Việt Nam có giảm tốc độ tăng trưởng nhưng không suy thoái.

“Mặc dù có gập ghềnh do tác động từ bên trong lẫn bên ngoài, từ góc độ quản trị điều hành doanh nghiệp cũng như góc độ kinh tế vĩ mô, tuy nhiên nhìn chung Việt Nam phục hồi tốt trong năm nay.

Chúng ta đã và đang qua đỉnh lạm phát. Quý IV/2022 này chính là đỉnh của lạm phát toàn cầu. Việt Nam đương nhiên cũng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng và khó khăn hơn do chúng ta hội nhập sâu rộng.

Năm tới thế giới sẽ suy thoái nhưng suy thoái nhẹ và suy thoái ngắn. Trong 10 tiêu chí chúng tôi chấm điểm để đánh giá suy thoái sẽ có chứng khoán, bất động sản”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang suy thoái nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, quý IV so với hai quý II và III giảm liên tục thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật, đúng hơn là suy giảm. Để đi vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này. 

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, TS. Cấn Văn Lực cho rằng có hai giai đoạn nói vui là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Cung và cầu đều giảm mạnh, câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản đi ngang, có giảm nhẹ đối với đất nền và tăng nhẹ với căn hộ.

Theo quan sát của chuyên gia, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ nên đa số hiện nay đều “nằm chờ”. Mặt khác, chi phí đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm.

“Tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ giảm mạnh, doanh thu cũng sụt giảm. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A là những gì đang diễn ra. Tác động này lan sang các lĩnh vực khác khá rõ nét như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng,…”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ quan điểm.

Nói về nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản năm 2023, TS. Cấn Văn Lực đề cập đến 6 thành tố chi phối, bao gồm: tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

Theo chuyên gia, để đánh giá giá nguyên nhân giảm hay tăng mạnh đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó, có những yếu tố trước mắt và có những yếu tố lâu dài.

Để thị trường bất động sản có thể hồi phục dần từ năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước tiên phải giải quyết các vấn đề về pháp lý, kế đến là gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, cần xem xét yếu tố có nên kích cầu thị trường bất động sản không, như trường hợp Trung Quốc có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền,…

Thứ tư, phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản và các vấn đề khác, tức là phải khéo khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.

Cuối cùng, cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai. Trong 10 tháng đầu năm, cơ cấu nguồn vốn bất động sản bao gồm 70% từ tín dụng, 10% vốn tự có, 10% từ trái phiếu doanh nghiệp, 7% FDI và 2% từ cổ phiếu. TS. Cấn Văn Lực đánh giá cấu trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản.

Theo chuyên gia, cấu trúc vốn phải thay đổi theo hướng hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Có như vậy doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Còn doanh nghiệp bất động sản cũng cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm 2023 - 2024. Muốn lấy lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn huy động vốn, phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó, việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro là điều tất yếu.