TS. Lê Xuân Nghĩa: Cuộc khủng hoảng BĐS Việt Nam khác với Trung Quốc về bản chất, thị trường sẽ phục hồi từ đầu năm sau

Mới đây, giới truyền thông Trung Quốc đưa tin Công ty bất động sản Country Garden Holdings của Trung Quốc có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng của sàn Hong Kong (Trung Quốc) vào ngày 4/9 tới.

Việc ông lớn này có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là “cú giáng” mới nhất với lĩnh vực bất động sản đang lao đao của Trung Quốc, sau thông tin Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản.

Nhìn lại cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc, các chuyên gia cho rằng nước này đã phải tung một chiến dịch giải cứu bất động sản và sắp tới có thể phải tiếp tục giải cứu những doanh nghiệp tham gia vào chiến dịch giải cứu đầu tiên.

Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ khiến các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là tập đoàn Evergrande.

Để giải cứu thị trường, từ tháng 11/2022, Chính phủ nước này đã liên tiếp có động thái giải cứu ngành bất động sản. Kết quả là nhiều dự án được tái khởi động trở lại, doanh số bán nhà bật tăng sau nhiều tháng,... mang đến tia hy vọng rằng giai đoạn tồi tệ nhất của thị trường đã qua. Tuy nhiên, đến tháng 4/2023, doanh số của các nhà phát triển hàng đầu đất nước đã sụt giảm kể cho đến nay và việc "ông lớn" Country Garden có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là dấu hiệu rõ ràng.

Phân tích về cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, cũng giống như cuộc khủng hoảng năm 2011 của Việt Nam, khủng hoảng của Trung Quốc vừa qua là một cuộc khủng hoảng dư cung.

Nước này đã phải tung ra chiến dịch để giải cứu thị trường nhưng chưa đạt được kết quả như Chính phủ mong muốn. Chiến dịch thứ nhất Trung Quốc bơm tiền để hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS khoẻ mạnh thôn tính các doanh nghiệp yếu kém và đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án để bán ra thị trường.

"Tuy nhiên, sức cầu bất động sản của Trung Quốc vẫn đang rất yếu khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, không bán được hàng dẫn đến dòng tiền sụt giảm. Hiện Trung Quốc đang phải tung ra chiến dịch giải cứu thứ hai để giải cứu những doanh nghiệp đã tham gia chiến dịch trước", ông Nghĩa nói.

Còn với Việt Nam, chuyên gia cho rằng, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản khác lần này khác với Trung Quốc và cả đợt khủng hoảng bất động sản năm 2011 bởi khi đó là khủng hoảng dư cung, còn năm nay lại là khủng hoảng dư cầu. Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung.

Một điểm nữa khác với Trung Quốc là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam cao hơn nhất là ở các thành phố lớn. Do đó, cuộc khủng hoảng dư cầu sẽ nhanh chóng được giải quyết.

Chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi từ đầu năm tới. Hiện tại, Chính phủ cũng đang ra sức quyết liệt để phục hồi thị trường này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý không giải quyết theo hướng giúp thị trường phục hồi trở lại theo hướng tăng nóng mà giúp cho thị trường trở lại bằng việc hướng đến nhu cầu thực.

Ủng hộ quan điểm cần phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nền kinh tế đông dân và thị trường bất động sản phải hướng đến nhu cầu ở thực, song chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cũng đề xuất, muốn nhà ở xã hội thực sự phát triển cần hướng tới các giải pháp tài khoá cho người mua nhà với các đối tượng phù hợp chứ không nên kiểm soát ở các chủ đầu tư.

"Các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội phải có lợi nhuận ngang bằng hoặc gần bằng các loại hình khác thì họ mới mặn mà, không thể yêu cầu doanh nghiệp hưởng ít lợi nhuận. Thay vào đó, hãy ưu đãi thật mạnh về lãi suất, chính sách với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội", ông Nghĩa nói. 

Sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Nói về triển vọng của thị trường bất động sản, ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích Ngành & Cổ phiếu VPBankS Research đánh giá, mặc dù thực trạng thị trường vẫn còn rất khó khăn song các doanh nghiệp đã có dấu hiệu tích cực hơn.

Theo vị này, vấn đề cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm là dòng tiền thì đang được cải thiện. Những chính sách tài khoá và tiền tệ trong thời gian qua đã hỗ trợ doanh nghiệp rất nhiều, áp lực mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn quý II và tháng 6 đã có dấu hiệu chững lại so với cuối năm 2022. Bên cạnh đó, Thông tư 10 đã mở lối cho các doanh nghiệp gia hạn hoặc đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng tài sản khác.

Một điểm đáng mừng nữa theo ông Dương là tài sản ngắn hạn của nhiều doanh nghiệp BĐS (không bao gồm hàng tồn kho) đã bao phủ nợ ngắn hạn. Đây là biến chuyển rất lớn so với cuối năm 2022, vị này đánh giá.