VNREA: Áp thuế thu nhập từ BĐS có thể dẫn đến sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp địa ốc với các ngành khác

Tại hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” do Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức chiều 10/10, ‏TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA cho biết, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. 

‏“Khoảng 70% khó khăn của các dự án xuất phát từ những vướng mắc liên quan đến pháp lý. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, ước tính riêng tại Hà Nội và TP HCM có khoảng 400 dự án gặp vướng mắc về thủ tục triển khai, và trên thực tế, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Chưa kể nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo khiến khi áp dụng bị thiếu tính thống nhất, chưa đồng bộ.‏‏

‏Dưới góc độ của người hành nghề lâu năm trong lĩnh vực luật pháp và bất động sản, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Uỷ viên Ban chấp hành VNREA đã nêu lên một số bất cập hiện nay về chính sách trên thị trường bất động sản.‏

‏Đơn cử như kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại (mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở) không thực hiện được. ‏

‏Hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó, Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP HCM có khoảng 126 dự án), gây thiệt hại cho doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung nhà ở. ‏Chưa kể còn hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. ‏

‏Luật Đầu tư 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. ‏

‏Trong khi Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”. ‏

‏Đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được việc đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa. có thể kéo dài 3 - 4 năm mới hoàn thành.‏

‏“Như vậy, khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất. Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải làm như thế nào?”, ông Chung băn khoăn. ‏

‏Bất cập tiếp theo là việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất nhiều năm dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau, khiến Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. ‏

‏Do vậy, theo chuyên gia việc tính giá trị tiền sử dụng đất cần phải được thực hiện cùng thời điểm giao đất. Bên cạnh đó, việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.‏

Liên quan đến vấn đề miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng. Theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Nghị định 123/2017/NĐ-CP thì nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. ‏

‏“Như vậy, đối với những dự án giao đất nhiều lần do quy mô dự án lớn, giải phóng mặt bằng khó khăn, dẫn đến thời gian nhận bàn giao đất thực tế khác với thời gian nhận quyết định giao đất thì tính như thế nào?”, ông Chung nói. 

‏Cuối cùng, trong thời gian qua nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phản ánh về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. ‏

‏Luật sư Nguyễn Hồng Chung đặt ra câu hỏi rằng trong bối cảnh khó khăn, khi mà hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định trên trong giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? ‏

‏Doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay… Ngược lại, các ngành nghề khác không áp dụng như vậy có gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh?‏

‏“Để giải quyết các vấn đề nêu trên cần tập trung vào các dự án đang gặp vướng pháp lý, và quan trọng nhất theo tôi đó là sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp”, vị chuyên gia kiến nghị. ‏