Doanh nghiệp địa ốc gặp rủi ro khi quá phụ thuộc vốn ngân hàng

Chia sẻ về thị trường vốn của ngành bất động sản, ông Stephen Higgins, Giám đốc thị trường đầu tư Cusman & Wakefiled, nhận định cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thiếu sự ổn định và quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Theo ông, cấu trúc vốn lý tưởng của một doanh nghiệp là vốn cổ phần lớn hơn hoặc bằng 30-40%, nợ ngân hàng, trái phiếu các khoản nợ ngắn và trung hạn trong 3-5 năm nhỏ hơn hoặc bằng 50%, còn dòng vốn từ nhà đầu tư bất động sản chiến lược trên 5-10 năm sẽ phải lớn hơn 20-40%.

Nhưng thực tế cấu trúc phổ biến của các doanh nghiệp địa ốc ở Việt Nam là vốn cổ phần thấp hơn 20%, vốn ngắn hạn từ ngân hàng, trái phiếu lại luôn cao hơn 80% và gần như rất ít có dòng vốn từ nhà đầu tư dài hạn trên 5-10 năm ở lại thị trường này. Cơ cấu vốn thiếu bền vững là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản khó trụ vững khi các thị trường vốn ngắn hạn xảy ra biến động. Tình hình khó khăn 2 năm qua đã thể hiện rõ sự thiếu bền vững trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp và cần phải thay đổi trong tương lai nếu không muốn khó khăn lặp lại.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, cũng cho rằng các kênh huy động vốn tại thị trường Việt Nam hiện nay còn hạn chế và mang tính truyền thống. Vốn tín dụng ngân hàng hiện chiếm tới 54% trong cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản năm 2023; xếp sau là nguồn vốn đến từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (26%), FDI (10%) và vốn tự có (10%).

"Việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng sẽ đem lại rất nhiều rủi ro cho không chỉ doanh nghiệp mà cả ngân hàng", ông cảnh báo.

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS), cho hay đối với các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài, vốn vay ngân hàng để phát triển dự án trong cấu trúc tài chính chỉ có 30%, không có tỷ lệ lên tới 50-70% như ở Việt Nam. Chính vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng nên khi các nhà băng đồng loạt siết room tín dụng hoặc điều kiện cho vay, nhiều chủ đầu tư trong nước bỗng chốc trở nên điêu đứng, trong khi các nhà phát triển bất động sản nước ngoài ít khi gặp phải vấn đề trên. 

"Các chủ đầu tư ngoại khác với Việt Nam ở chỗ, họ không được huy động vốn từ người mua khi dự án chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, họ lại có thể gọi vốn từ nhiều quỹ tài chính dành riêng cho bất động sản và nguồn này có thể lên đến hơn 30%". Ông Khôi nói.

Nhìn lại bức tranh vốn của doanh nghiệp năm 2023, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, cho biết nguồn tiền từ dòng vốn trong dân và vốn hợp tác kinh doanh luôn là mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục. Tuy nhiên năm qua, vốn hợp tác kinh doanh đang gặp khó khi có chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Cùng với đó, mục đích phát hành trái phiếu cũng bị hạn chế bởi Nghị định 65/2022. Những nguồn vốn khác như vốn tự có, vốn từ hợp đồng kinh doanh, hợp tác đầu tư...cũng gặp khó khăn.

Ngoài ra, vốn từ người mua cũng giảm mạnh bởi thiếu dự án mở bán do vướng pháp lý, giá nhà tăng cao trong khi thu nhập bị ảnh hưởng do kinh tế tăng chậm, lãi suất vay mua nhà chưa hạ như kỳ vọng khiến người mua ngại xuống tiền và cũng khó kiếm được sản phẩm phù hợp để mua nhà.

Đưa ra hướng giải pháp vốn cho thị trường bất động sản, ông Stephen Higgins cho rằng doanh nghiệp Việt Nam nên tìm cách thoát ly sự lệ thuộc quá nhiều vào dòng vốn tín dụng ngân hàng. Tính đến việc đa dạng hóa dòng vốn từ nhiều nguồn tài chính khác nhau, bao gồm quỹ tư nhân, quỹ đầu tư quốc gia, các tổ chức tài chính quốc tế, quỹ tín thác đầu tư bất động sản và quỹ phòng hộ.

Ông nhận định, để thu hút được dòng vốn toàn cầu trong bối cảnh ngành bất động sản cạnh tranh cao, các chủ đầu tư Việt Nam cần xây dựng một lịch sử hoạt động tích cực, nâng cao tính minh bạch trong hoạt động quản trị doanh nghiệp, hướng đến sự chuyên nghiệp trong phát triển dự án.

Ngoài ra ông cho rằng cần phải xây dựng một danh mục đầu tư hấp dẫn, phản ánh rõ khả năng thực hiện dự án, kế hoạch tài chính và lợi nhuận tiềm năng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp Việt Nam cũng phải tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG), tận dụng công nghệ để quản lý dự án hiệu quả hơn. Có như vậy mới tăng vị thế và khả năng gọi vốn từ các kênh đầu tư khác.

Còn theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, thanh khoản giảm một phần do chênh lệch cung - cầu, thiếu hụt trầm trọng nhà ở bình dân, nhà ở xã hội nhưng thừa nhà cao cấp, hạng sang. Vì vậy các nhà phát triển dự án cần tập trung nguồn lực tài chính làm nhà ở phục vụ đúng nhu cầu của người mua bởi đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, lực cầu rất cao, nhưng hiện tại nguồn cung khan hiếm. Có như vậy mới giảm được mặt bằng giá nhà, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống vốn, tăng dòng vốn thanh toán trước, giảm lệ thuộc vốn vay.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng điểm mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái phiếu về dài hạn, hạn chế dựa vào tín dụng.

Đối với nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, theo ông cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp có liên quan phát hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn. Trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá tín nhiệm có thể giảm hệ số rủi ro xuống. Ngược lại khi chưa đánh giá tín nhiệm phải tăng yếu tố rủi ro lên để kiểm soát dòng vốn, mang tính đầu cơ hay không.