'Năm 2022, BĐS nhiều vùng phải giảm giá mới bán được, đầu tư căn hộ ở Thủ Đức là kênh an toàn'

Trong buổi tọa đàm "Tương lai bất động sản TP Thủ Đức" do Cafeland tổ chức mới đây, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, năm 2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá.

"Vấn đề lướt sóng trong năm nay là không có, thậm chí nhiều vùng phải giảm giá mới bán được. Tuy nhiên, TP Thủ Đức vẫn còn tính thanh khoản, tức là khu vực vẫn còn có người muốn mua, dù không thể tăng giá", ông Hiển dự đoán.

Lý giải về điều này, vị tiến sĩ cho hay, sau loạt sự kiện liên quan đến chứng khoán, phát hành trái phiếu của ông Trịnh Văn Quyết và Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có thể khẳng định có một nguồn vốn rất lớn từ các ngân hàng, công ty chứng khoán và công ty bất động sản thực hiện phát hành trái phiếu dưới chuẩn.

Ông Hiển dẫn chứng từ thống kê của Bộ Tài chính, đến đầu tháng 3, tổng giá trị trái phiếu dưới chuẩn đã phát hành hai năm qua trên 700.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 60% vào bất động sản và có sự tham gia của ngân hàng cùng công ty chứng khoán.

Vị chuyên gia này cho biết, những người có tiền thực sự để mua bất động sản bền vững là những doanh nghiệp nhỏ và vừa, chủ nhà hàng, quán ăn,…

Họ mới là người kinh doanh có lời, có kinh tế để họ mua bất động sản thực sự. Nhưng những người này đang phải chống đỡ khó khăn trong giai đoạn dịch, phải trả lương công nhân, khất nợ ngân hàng,… Đây cũng là những người bị suy giảm thu nhập nhất, mất việc làm trong năm 2021, như vậy làm sao mà dòng tiền này vào được?

Ông Hiển nhận định, bất động sản 2021 tăng vốn là do dòng tiền trái phiếu dưới chuẩn xoay vòng, đẩy giá lên và trục lợi; chứ không phải do nhà đầu tư cá nhân, mặc dù tăng trưởng tín dụng vào bất động sản 2021 chỉ có 12%, giảm so với 2020 (18%). 

Dự đoán thị trường năm 2022, vị chuyên gia cho rằng BĐS năm nay đối diện với tình trạng thiếu vốn. 3/4 yếu tố vốn lành mạnh cho thị trường bất động sản (tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản) đã quay đầu, chỉ còn lại dòng vốn từ các công ty nước ngoài.

Họ tìm vào M&A những dự án tốt trong trung hạn hoặc tìm thuê đất ở các khu công nghiệp, qua đó giúp phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng. Dòng vốn này vẫn đang tiếp tục thực hiện và đây là nguồn vốn tốt.

Với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ông Hiển cho hay với những nhân viên văn phòng, tầng lớp trung lưu… thường vẫn có thói quen gửi ngân hàng, mua vàng, tuy nhiên hiện nay có xu thế sở hữu một miếng đất để yên tâm.

Với những người này thường trong tay có tầm vài trăm triệu đến một tỷ đồng thì nên chấp nhận mua bất động sản ở khu vực xa, ở địa phương quen thuộc. Hay với những người tài chính 5 - 7 tỷ đồng, tốt nhất không nên mua căn nhà nghỉ dưỡng thứ hai, vì chỉ dành cho tầng lớp trung lưu.

Còn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc đi săn lùng nơi xa mua giá cao 7 - 8 triệu/m2, các dự án do các công ty sale vẽ ra, ở những khu vực không có động lực biến thành đô thị trong ít nhất ba năm tới tốt nhất không nên mua.

Với khu vực TP Thủ Đức, còn nhiều tiềm năng, nhà đầu tư vẫn có thể mua được các BĐS kể cả đất nền dưới 10 tỷ, nhưng những vị trí đẹp không còn nhiều.

Tuy nhiên ông Hiển cũng đưa ra lời khuyên rằng nếu mức tài chính thấp không đủ mua đất nền, nhà đầu tư vẫn có thể mua căn hộ mà không lo lắng không bị mất giá. "Đầu tư căn hộ ở TP Thủ Đức vẫn là một kênh an toàn", vị chuyên gia khẳng định.