Nguồn cung văn phòng đón chờ thêm nửa triệu m2 từ các dự án của BRG, Tân Phú Long, Vinacomin

Chủ nhà giảm 50% giá thuê trong thời gian giãn cách

Trong quý III vừa qua, nguồn cung văn phòng mới hạn chế do một số dự án lùi tiến độ sang năm 2022. Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận 614.331 m2 mới hạng A và 997.930 m2 mới hạng B, giảm so với dự kiến ban đầu.

Trong khi đó, tại TP HCM ghi nhận 475.253 m2 phân khúc hạng A và 958.074 m2 phân khúc hạng B, trong khi trước đó dự kiến chỉ có 45.000 m2 nguồn cung mới trong năm.

Giá thuê văn phòng hạng A tại TP HCM ổn định ở mức 42 USD/m2 sau khi giảm từ mức đỉnh năm 2018. Trong khi tại Hà Nội, giá thuê phân khúc này vẫn giữ được ở mức tăng từ năm 2018, hiện đang ở mức 26,8 USD/m2. Giá thuê văn phòng hàng B ở cả hai thành phố duy trì ổn định, ở mức 14 USD/m2 tại Hà Nội và 25 USD/m2 tại TP HCM.

Tương tự như thời điểm năm 2020, các chủ nhà đã có nhiều biện pháp khác nhau để hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn giãn cách.

Cụ thể, trong năm 2020, các chủ nhà đã có những ưu đãi về thời gian thuê miễn phí, giảm giá thuê từ 10 - 50% tùy theo ngành nghề. Giá chào thuê giảm từ 1 - 5%.

Đến đợt bùng phát dịch lần thứ 4, các chủ nhà cũng tiếp tục có những ưu đãi trong thời kỳ giãn cách như giảm 50% tiền thuê, chuyển từ thanh toán theo quý sang thanh toán theo tháng.

Đồng thời, giá thuê được giữ ổn định trong thời gian này. Giá thuê gia hạn được giữ nguyên hoặc giảm giới hạn tăng giá. Bên cạnh đó, chủ nhà cũng cung cấp giải pháp mở rộng ngắn hạn cho những khách thuê không thể chuyển đi trong thời gian giãn cách. Một số thậm chí còn đề nghị hỗ trợ vắc-xin cho khách thuê.

Trước đó, cả thị trường văn phòng Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận xu hướng phục hồi mạnh mẽ trong 6 tháng đầu năm. Làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đã tạm thời ảnh hưởng tới xu hướng này. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận mức độ hấp thụ tích cực bất chấp thời gian phong tỏa kéo dài. Các dự án hiện hữu duy trì hiệu suất ổn định. Tỷ lệ trống tại cả hai thành phố được cải thiện, nhờ tỷ lệ hấp thụ dương tại các dự án mới khai trương.

Theo thống kê, các ngành sản xuất, công nghệ thông tin và tài chính/ngân hàng/bảo hiểm dẫn đầu nguồn cầu, chiếm 61% tổng giao dịch ghi nhận.

Mặc dù ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường không ghi nhận giao dịch thu hẹp mặt bằng. Tỷ lệ giao dịch mới và mở rộng tăng quý III/2021 với tâm lý thị trường khá tích cực.

Theo CBRE, thị trường bắt đầu hồi phục khi tỷ lệ tiêm vắc-xin tăng trong quý III và giãn cách xã hội được gỡ bỏ. Yêu cầu hỏi thuê đã bắt đầu tăng từ cuối quý III/2021. Đến đầu tháng 10, các văn phòng ở cả Hà Nội và TP HCM tiếp nhận nhân viên tới làm việc offline trở lại.

Xu hướng chuyển dịch nhu cầu thuê

Theo CBRE, các khách thuê vừa và nhỏ có xu hướng lợi dụng thị trường với mức giá thuê ưu đãi ở thời điểm hiện tại để di dời sang mặt bằng khác chất lượng hơn.

Trong khi đó, khách thuê là các tập đoàn đa quốc gia đã có những động thái như: Tiến hành xem xét tầm nhìn 5 - 10 năm để tái cấu trúc danh mục thuê; xem xét số lượng thang máy, chất lượng không khí, mật độ nhân viên; chú trọng hơn về không gian làm việc linh hoạt...

Nhu cầu về môi trường làm việc đang dần hướng tới yếu tố không gian làm việc chung. Cụ thể, không gian dần thay đổi theo hướng team - based work và event - based work. Nhân viên dành nhiều thời gian tại văn phòng cho cuộc họp, thảo luận, hoạt động xã hội học hỏi... để đẩy mạnh hợp tác, đồng thời đảm bảo sự linh hoạt và thoải mái của mỗi cá nhân. Không gian làm việc linh hoạt cũng giải quyết vấn đề về sự gia tăng mật độ nhân viên.

Trên 500.000 m2 nguồn cung mới sắp "đổ bộ"

Nguồn cung tương lai tại Hà Nội và TP HCM được CBRE đánh giá khá dồi dào. Hà Nội dự kiến đón nhận trên 200.000 m2 sàn mới. Năm 2022, thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung hạng B đến từ các dự án Vinacomin Tower với 38.000m2, BRG Tower với 5.000 m2, Intracom Riverside với 22.000 m2 và Epic Tower với 25.000 m2. Ngoài ra, có duy nhất một dự án hạng A là Lancaster Luminaire 20.600 m2.

Từ 2023 trở đi, thị trường dự kiến đón nhận thêm dự án Tien Bo Plaza phân khúc hạng A với 20.000 m2, dự án 36 Cát Linh phân khúc hạng B với 16.000 m2, dự án The Valley Smart Building phân khúc hạng B với 39.500 m2 và dự án Lotte Mall Hanoi phân khúc hạng A với 45.000 m2.

Tại TP HCM, thời gian còn lại của năm 2021 dự kiến đón nhận thêm 8.295 m2 dự án hạng B The Graces và 10.944 m2 dự án Pearl 5 Tower.

Năm 2022, thị trường sẽ có sự gia nhập của dự án hạng B Saigon First House với 15.348 m2, 27.127 m2 của hạng B Cobi Tower và 40.000 m2 văn phòng hạng A của dự án E-town6.

Từ 2023 trở đi, thị trường ghi nhận sự "đổ bộ" của loạt dự án hạng A như One Central với 36.000 m2, Hallmark Thu Thiem với 52.00m m2, IFC One với 35.000 m2, Nexus với 40.000 m2 và The Sun với 55.000 m2.

Theo CBRE, hoạt động thị trường dự kiến sẽ tiếp tục hồi phục ở cả hai phân khúc A và B. Dự đoán giá thuê hạng A tại TP HCM tăng vào năm 2022. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ dần cải thiện trong các năm tới, cùng với các nguồn cung mới đi vào hoạt động. Trong khi đó, hoạt động của văn phòng phân khúc hạng B ổn định, tỷ lệ trống dao động ở mức 10% cho cả hai thị trường Hà Nội và TP HCM.