Savills: Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội ổn định dù nguồn cung hạn chế tới năm 2023

Giá thuê văn phòng hạng A giữ mức ổn định

Theo báo cáo của Savills, tại châu Âu, hầu hết các thị trường vẫn duy trì giá thuê văn phòng tại mức ổn định, thay đổi chỉ trong khoảng 2%/năm.

Một số thị trường ghi nhận mức giảm về giá thuê như Dublin giảm 12%, Cologne giảm 8%, Barcelona là giảm 4%. Trong khi đó, Lisbon ghi nhận mức tăng giá thuê đạt 9%. Tại các thành phố khác như Hamburg, Berlin và Munich cũng ghi nhận tăng giá ở phân khúc cho thuê cao cấp do thiếu nguồn, tuy nhiên mức tăng khá khiêm tốn. 

Giá thuê thứ cấp được dự báo có thể duy trì sự ổn định trong thời gian ngắn, nhưng sẽ bị điều chỉnh trong tương lai nếu chủ nhà không đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của khách thuê. 

Văn phòng chất lượng cao sẽ ổn định giá thuê hoặc giảm nhẹ chỉ khoảng 1% trước các lệnh phong tỏa tại một vài thành phố lớn tại Châu Âu. Trong ngắn hạn, những ưu đãi dành cho khách thuê vẫn sẽ được ưa chuộng.

Tại thị trường Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A cũng được đánh giá ổn định trong năm tới. Việc Capital Place gia nhập thị trường với diện tích cho thuê hơn 90.000 m2 tại khu vực nội thành đã kéo nguồn cung hạng A tăng 24%, giá thuê trung bình tăng 7% trong nửa đầu năm 2021. 

Savills đánh giá, sẽ cần nhiều thời gian để các tòa nhà văn phòng với diện tích lớn được lấp đầy. Vì vậy giá thuê hạng A sẽ duy trì ổn định với số lượng dự án vẫn hạn chế tới năm 2023.

Nhận định về xu hướng của hợp đồng thuê tại thị trường Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, do sự thay đổi về cách thức tiếp cận cũng như xây dựng văn phòng, chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ trở nên linh động hơn trong các gói thuê.

"Trước đây, khách thuê văn phòng thường ký hợp đồng chỉ khoảng ba năm. Tuy nhiên hiện tại họ mong muốn có thể ký hợp đồng dài hạn hơn, kéo dài khoảng 5 - 7 năm, thậm chí là 10 năm. Đồng thời, giá thuê văn phòng đối với những hợp đồng này cũng có những thay đổi lớn. Khách thuê thường mong muốn trong năm đầu tiên giá thuê sẽ ở mức thấp hơn và đến năm thứ 3 - 4 chi phí thuê sẽ tăng trở lại. 

Lý do của hiện tượng này là để hỗ trợ cho các khách thuê trong giai đoạn khó khăn do Covid-19 hiện nay, đồng thời nhằm đảm bảo cam kết thuê lâu dài giữa khách thuê và chủ đầu tư".

Nguồn cầu ổn định hoặc tăng tại các ngành đặc thù

Nhu cầu văn phòng tại châu Âu được ghi nhận ổn định theo năm. Đáng chú ý, thị trường cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ lĩnh vực công nghệ sang lĩnh vực sản xuất và dược phẩm. Năm 2020, nhu cầu thuê của doanh nghiệp công nghệ tại châu Âu chiếm 21%, tuy nhiên trong 6 tháng đầu năm nay, tỷ trọng này giảm xuống là 14%. Nhu cầu thuê của các doanh nghiệp ngành sản xuất và dược phẩm tăng từ 5% trong năm 2020 lên 13% trong 2021. Nhu cầu của doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng cũng tăng từ 2% lên 10% vào cùng thời điểm.

Tại thị trường Hà Nội, ngành công nghệ thông tin và truyền thông (ICT), ngành sản xuất, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng. Đáng chú ý, giá thuê không phải là điều kiện tiên quyết mà khách thuê quan tâm tại thị trường này. Các doanh nghiệp thuê văn phòng hiện có yêu cầu nhiều hơn cho địa điểm đặt trụ sở, chất lượng xây dựng tòa nhà, dịch vụ cung cấp, cũng như về diện tích mà toà nhà có thể đáp ứng cho nhu cầu mở rộng trong tương lai.

 "Với tốc độ tăng trưởng nóng của các doanh nghiệp ICT hay các sàn thương mại điện tử, trong vòng ba năm tới họ có thể tăng gấp đôi nhân sự. Do đó, diện tích thuê văn phòng có thể tăng gấp hai hay thậm chí ba lần. Đối với trường hợp khách thuê có nhu cầu mở rộng và ngành nghề kinh doanh có mức độ tăng trưởng rất tốt, các chủ đầu tư cần có những gói hỗ trợ để họ tiếp tục mở rộng trong tương lai, tránh trường hợp khách thuê không có diện tích để mở rộng khiến họ phải đi tìm mặt bằng thuê khác", bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích.

Thay đổi không gian văn phòng

Tại châu Âu, việc triển khai tiêm chủng đã cho phép hầu hết doanh nghiệp quay trở lại làm việc tại văn phòng. Nhiều doanh nghiệp đã thiết kế lại không gian văn phòng, với định hướng ưu tiên các yếu tố về an toàn và sức khỏe. Ngoài ra, với số lượng lớn người lao động mong muốn được làm việc linh hoạt hơn, một số công ty đã giảm diện tích sử dụng văn phòng. Nhiều công ty khác lại áp dụng mô hình "hub and spoke", kết hợp giữa trụ sở chính đặt tại trung tâm và các không gian văn phòng linh hoạt gần khu dân cư. 

Tuy nhiên, nhìn chung hầu hết các công ty đều muốn nhân viên có thể dành một lượng thời gian nhất định làm việc tại văn phòng để có thể đảm bảo tương tác nội bộ, duy trì văn hóa doanh nghiệp cũng như gặp mặt khách hàng.

Tại Hà Nội, xu hướng sử dụng văn phòng cũng ghi nhận nhiều thay đổi. Doanh nghiệp chú trọng hơn vào việc tăng thêm diện tích tương tác giữa nhân viên, đồng thời tính toán lại diện tích làm việc sử dụng thực tế.

Giám đốc bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội phân tích, trước đây, đa phần các tòa nhà văn phòng hạng B và C ở Hà Nội đều có mật độ nhân viên tại văn phòng khá dày, trung bình khoảng 4 - 6 m2/nhân viên, trong khi tại các tòa nhà hạng A là khoảng 10 m2/nhân viên. Tuy nhiên, khi nhân viên làm việc tại nhà nhiều hơn thì việc điều chỉnh lại mật độ sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế là cần thiết.

"Một công ty có 100 nhân sự sẽ chỉ cần bố trí chỗ làm việc cho 60 - 70 người và mọi người có thể linh động làm việc tại nhà hoặc đến văn phòng. Với phần diện tích còn lại, công ty có thể tích hợp nhiều tiện ích và công năng khác như khu vực ăn uống, nghỉ ngơi cho nhân viên hay thậm chí bổ sung thêm số lượng phòng họp. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến các công ty thay đổi nhiều hơn về mô hình làm việc".