Nhiều trung tâm thương mại ở TP HCM buộc phải chuyển đổi công năng vì hoạt động kém hiệu quả

Theo Savills, sau khi thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, TP Thủ Đức) ghi nhận giảm 3.000 m2 diện tích sàn cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng. 

Ngoài Thảo Điền Pearl, một số dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000m tại các khu vực ngoại thành cũng đã chuyển đổi công năng, từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc co-working space. 

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM cho biết, xu hướng này đã chỉ ra một thực tế mà nhiều dự án bán lẻ cho thuê đang gặp phải hiện nay. Theo đó, các dự án quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút khách thuê đa dạng và duy trì lượng khách thuê.

Đại diện Savills TP HCM chỉ ra đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới xa trung tâm, với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao.

"Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư. Điều này dẫn đến việc họ có xu hướng chuyển đổi công năng sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại, cụ thể là văn phòng cho thuê”, bà Giang Huỳnh nhận định.

Cũng theo bà, báo cáo Thị trường bất động sản TP HCM 6 tháng đầu năm 2023 của Savills cho thấy, trong quý II/2023, lượng tiêu thụ mặt bằng bán lẻ tại địa phương này giảm 7.000m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022. TP HCM chứng kiến cảnh nhiều khách thuê trả mặt bằng, cũng như việc chủ các dự án chuyển đổi công năng từ trung tâm thương mại thành tòa nhà văn phòng cho thuê.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP HCM chia sẻ, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm mặt bằng chất lượng. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.

Điển hình tại TP HCM, mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn bị săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng.

“Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở trung tâm thương mại đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có hội thế chỗ. Trong khi đó, những mặt bằng nhà phố lại có nhiều trở ngại khác như nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích; hay vấn đề về an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê... khiến nhiều thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh”, bà Phương Quyền cho hay.

Nhìn về 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có ba dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, với tổng diện tích khoảng 70.000 m2. Savills cho rằng, vì đa số nguồn cung này nằm ở khu vực ngoài trung tâm và thuộc các khu dân cư mới, có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy.