Toàn cảnh thị trường bất động sản 2021

Từ đầu năm, thị trường bất động sản đã có những biến động về giá và mức độ quan tâm. Giá giao dịch bất động sản tăng mạnh, thậm chí có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II.

Giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM đều tăng khoảng 5 - 7%.Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8 - 10%.

Tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 - 20% so với mức quý IV/2020. Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

Theo số liệu tổng kết được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu tại hội thảo "Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" diễn ra ngày 25/11, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao. 

Vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%. Một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%. Ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; TP Thủ Đức và huyện Cần Giờ của TP HM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, hiện tượng tăng nóng cục bộ giá đất nền cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo, công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng,...).

Trước đó, báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2021 của Viện Kinh tế xây dựng cũng chỉ ra, giá đất nền trong khu dân cư tại một số địa phương nêu trên tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính, chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới. 

Thêm vào đó, sự chuyển đổi dòng tiền vào bất động sản thay vì gửi tiết kiệm, đầu tư vào các hoạt động kinh doanh hay từ thị trường chứng khoán... khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền trở nên sốt nóng. Giá rao bán tại các địa phương nêu trên tăng mạnh 20 - 30%, có nơi tăng 150 - 200% ở nhiều thời điểm.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế tại các khu vực này hầu như rất ít. Hình thức giao dịch chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng đặt cọc ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Sự tăng nhanh giá đất nền tuy xảy ra cục bộ nhưng lại xuất hiện ở nhiều địa phương nên cũng đã góp phần nâng mặt bằng giá cao hơn so với thời điểm trước khi sốt nóng. Tới giữa quý II/2021, giá đất nền đã giảm ở một số nơi tuy nhiên hiện tượng giảm giá sâu không xuất hiện nhiều, hầu hết chỉ là các tin rao bán "cắt lỗ" để thu hút người mua.

Sang đến quý II, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 - đợt dịch kéo dài nhiều tháng và lây lan trên diện rộng đã ảnh hưởng lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Theo báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm thông tin quy hoạch đã giảm mạnh 51 điểm từ đầu tháng 4/2021. Mức độ quan tâm đất nền giảm ở hầu hết khu vực sốt đất tại miền Bắc trong quý I: Thái Nguyên giảm 6% so với quý trước, Bắc Giang giảm 35%, Bắc Ninh giảm 38%, Hưng Yên giảm 4%, Quốc Oai giảm 17%, Ba Vì giảm 2%. 

Đến quý III, thị trường bất động sản ghi nhận những ảnh hưởng rõ rệt bởi Covid-19. Mức độ quan tâm bất động sản giảm đáng kể, chỉ bằng 30% so với thời điểm sốt đất tháng hồi tháng 3. 

Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng đã chỉ ra, dịch bệnh đã gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề và ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ. 

Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách; đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu, thiết bị; và cơ quan chính quyền các tỉnh/thành phải tập trung chống dịch. Do đó nguồn cung trên thị trường vốn thiếu hụt đã không có cơ hội để cải thiện.

Hoạt động giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận… trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.

"Tuy nhiên, bởi lực cầu vẫn duy trì mạnh và sự nỗ lực tìm kiếm giải pháp bán hàng trong tình hình mới của các chủ đầu tư nên dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng nhưng số lượng giao dịch có thể nói là tương đối tốt", báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ. 

Bộ Xây dựng cũng kỳ vọng, nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng. 

Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng sẽ có xu hướng chảy về bất động sản - kênh đầu tư vẫn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn.

Chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những đợt bùng phát dịch trước, các sàn giao dịch bất động sản càng chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề của đợt dịch lần 4. Đến quý III, hầu như chỉ có các sàn giao dịch thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án như: CTCP dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, CTCP Đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát Land, Tập đoàn Cengroup… mới tiếp tục hoạt động. 

Tuy nhiên hầu hết các sàn giao dịch đều hoạt động theo phương thức như bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo. 

Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng cho biết, có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản. 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, nhưng không cao. 

Hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.

Thực tế cũng cho thấy, mặc dù các sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh nhưng vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là đối với các sàn có quy mô vừa và nhỏ, có nguồn lực tài chính thấp, sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là 6.171 doanh nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 doanh nghiệp (chiếm 12,6%). Bên cạnh đó, lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới lại tăng 11,5% so với cùng kỳ năm 2020. 

Trải qua các làn sóng dịch Covid-19, đặc biệt là làn sóng thứ 4 bùng phát mạnh và kéo dài nhưng một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi lớn. Nhóm này chủ yếu tập trung ở các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán. Còn lại, các công ty địa ốc chưa lên sàn hầu như khó có được kết quả kinh doanh tích cực. 

"Thời gian qua, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.

Theo ghi nhận, những tháng cuối năm 2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt động đầu tư kinh doanh. 

Trong tháng 9, Tập đoàn Thắng Lợi đã tổ chức buổi lễ giới thiệu mở bán chính thức trực tuyến giai đoạn 3 dự án The Sol City (tỉnh Long An). Tập đoàn Hưng Thịnh trở thành đối tác chiến lược cùng CTCP Địa ốc Sông Tiên để phát triển dự án Angel Island (khu đô thị du lịch Nhơn Phước) ở đảo Nhơn Phước, Đồng Nai với tổng vốn đầu tư hơn 4.700 tỉ đồng, quy mô rộng hơn 204 ha. 

Một dự án nữa cũng được giới bất động sản quan tâm trong thời gian gần đây là Grand Marina Saigon, dự án của Masterise Group (tiền thân là CTCP Đầu tư Thảo Điền - Thảo Điền Investment). Dự án được dự kiến hoàn thành vào quý I/2024", thông tin từ Bộ Xây dựng.

Từ cuối tháng 9, nhiều địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch, kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Do đó, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. Đáng chú ý, một số khu vực đã xảy ra sốt đất cục bộ, có dấu hiệu "ngáo giá".

Tại Hà Nội, một lô đất trồng chuối tại quận Cầu Giấy được trả giá hơn 364 triệu đồng/m2, gấp hai lần so với giá khởi điểm trong phiên đấu giá đất tại khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy tổ chức ngày 30/10. 

Một mảnh đất khác nằm vị trí lô góc, diện tích 43,7 m2, mức giá khởi điểm 110,2 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng cao gấp 2,6 lần, lên tới 289,2 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại khu vực trung tâm, đất đấu giá tại nhiều huyện ngoại thành cũng có dấu hiệu "sốt nóng". Đặc biệt, ba huyện có thông tin quy hoạch "thành phố trong thành phố" gồm Mê Linh, Sóc Sơn và Đông Anh là những điểm nóng hơn cả.

Tại huyện Đông Anh, phiên đấu giá quyền sử dụng 22 thửa đất tại điểm X1 thôn Lê Xá, xã Mai Lâm có mức giá khởi điểm từ 43 - 50 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng cao nhất lên tới 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành.

Môi giới tại các địa phương khác như Bắc Giang, Nam Định, Hưng Yên, Quảng Trị, Nghệ An, Hà Tĩnh... cũng phản ánh tình trạng đất đấu giá có dấu hiệu "sốt nóng". Có những lô đất không có động lực tăng giá vì mật độ dân số không quá cao, không khu công nghiệp, không kế hoạch phát triển đô thị hay cầu đường… nhưng vẫn được đấu giá rất cao.

Nhiều ý kiến cho rằng những phiên đấu giá đất sôi nổi tại các địa phương có thể chỉ là tình trạng sốt ảo, nhằm mục đích thổi giá, trục lợi. Một số tham gia để "lướt cọc", bán sang tay. Nếu không sang tay được sẽ bỏ cọc.

Thực tế, thời gian qua, chính quyền nhiều địa phương đã phải hủy kết quả đấu giá, tổ chức đấu giá lại những mảnh đất mà người trúng đấu giá bỏ cọc.

Sự kiện đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12 cũng là một trong những sự kiện nổi bật của năm 2021 khi thu hút sự quan tâm lớn của dư luận.

Theo đó, 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, do Trung tâm phát triển quỹ đất TP HCM đại diện sở hữu được đem ra đấu giá với giá khởi điểm 5.300 tỷ đồng. Sau phiên đấu giá, 4 doanh nghiệp đã trúng thầu đấu giá 4 lô đất với tổng mức giá 37.346 tỷ đồng, cao hơn gấp 7 lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 với giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm ban đầu là 2.942 tỷ đồng.

Lô đất 3-12 có diện tích 10.060 m2, như vậy, mỗi m2 tại khu đất này có giá lên tới 2,43 tỷ đồng, bỏ xa giá đất tại các khu vực đắt đỏ nhất tại TP HCM, Hà Nội và thậm chí là các thành phố lớn trên thế giới.

Theo nhiều chuyên gia, kết quả đấu giá đất mức cao kỷ lục có thể khiến cho giá bất động sản tăng đột biến theo phản ứng dây chuyền, thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới. Việc tăng giá không đúng với bản chất có thể gây ra nhiều hệ lụy như doanh nghiệp phải tăng mức đóng tiền sử dụng đất, người dân khó tiếp cận với nhà ở vì giá quá cao, việc bồi thường giá đất cho người dân gặp nhiều rào cản.