Trung Quốc mạnh tay với các dự án bất động sản treo

Đảm bảo hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua hiện đang là ưu tiên. Để hiện thực hóa chính sách này, các công ty bất động sản có thể được nhận các khoản vay đặc biệt trị giá hàng trăm tỷ nhân dân tệ.

Những nỗ lực tái khởi động dự án treo

Hồi tháng 7, một cuộc họp của Bộ Chính trị Trung Quốc đã phân tích tình hình kinh tế hiện nay và tổ chức công tác kinh tế trong nửa cuối năm, kêu gọi đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, tuân thủ nguyên tắc "nhà là nơi để sống, không phải để đầu cơ". Các biện pháp hỗ trợ sẽ được thực hiện để đáp ứng nhu cầu nhà ở, đảm bảo hoàn thành các dự án.

Trung Quốc cho rằng các chính quyền địa phương có trách nhiệm đảm bảo việc bàn giao đúng hạn nhà đang xây dựng và đã được bán trước. Để ổn định thị trường nhà ở, các thành phố ở Trung Quốc đang thực hiện các giải pháp nhằm bảo đảm việc bàn giao nhà cho người mua.

Kể từ tháng 7, hơn 10 thành phố đã thực hiện các giải pháp để đảm bảo việc bàn giao. Nhiều chính quyền địa phương dự kiến lập quỹ cứu trợ và hướng dẫn các doanh nghiệp có vốn nhà nước tham gia các dự án treo.

Vào tháng 9, TP Trịnh Châu đã buộc nối lại hoàn toàn hoặc các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán một phần vào đầu tháng 10. Trịnh Châu đã thông báo quỹ cho lĩnh vực bất động sản trị giá 10 tỷ nhân dân tệ (1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án treo.

Chính quyền thành phố đã đề xuất các giải pháp đối với một số công ty bất động sản để giải quyết các dự án treo, thông qua các khoản vay, hoạt động sáp nhập và thâu tóm, cũng như chuyển thành nhà ở cho thuê được trợ giá. Trịnh Châu cũng yêu cầu các công ty bất động sản hoàn lại số vốn đã bị biển thủ và khuyến khích một số công ty xin phá sản.

Quan chức Bộ Nhà ở Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc, Wang Shengjun, cho biết các nhà chức trách Trung Quốc đang đẩy mạnh các nỗ lực để hoàn thành các dự án bất động sản treo và đảm bảo bàn giao nhà cho người mua, trong lúc chính phủ đang kiểm soát các rủi ro của thị trường.

Bộ trên cùng với Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương), đã khởi động các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở đang treo với các khoản vay đặc biệt từ các ngân hàng chính sách.

Giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc E-house tại Thượng Hải, Yan Yuejin, cho rằng, các khoản vay đặc biệt từ các ngân hàng chính sách hỗ trợ tất cả các công ty bất động sản và có tác động tích cực đến việc giải quyết các dự án nhà ở treo hiện nay và ngăn chặn các rủi ro tài chính liên quan đến thị trường bất động sản.

Ông Xu Jiayin, Chủ tịch tập đoàn bất động sản đang điêu đứng China Evergrande Group, cho biết tập đoàn này có 706 dự án xây dựng tại Trung Quốc, trong đó 668 đã tiếp tục xây dựng và 38 dự án vẫn treo. Những dự án chưa xây dựng trở lại buộc phải khôi phục hoàn toàn hoạt động.

Và các khoản vay đặc biệt

Theo một số nguồn tin, Trung Quốc sẽ cấp 200 tỷ nhân dân tệ các khoản vay đặc biệt để hỗ trợ các công ty bất động sản hoàn thành các dự án. Các khoản vay ban đầu sẽ do Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Trung Quốc cấp và Ngân hàng Xuất-Nhập khẩu Trung Quốc có thể tham gia sau.

Chính phủ Trung Quốc sẽ hỗ trợ lãi suất 1% với các khoản vay từ các ngân hàng chính sách không quá hai năm. Người vay sẽ là các chính quyền thành phố và các khoản vay đặc biệt sẽ được coi là nợ của chính quyền địa phương.

Về nguyên tắc, khoản vay của các chính quyền địa phương sẽ có thời hạn không quá ba năm. Trong hai năm đầu tiên, lãi suất là 2,8% sau hỗ trợ và năm thứ ba sẽ tăng lên 3,2%. Nếu các khoản vay không được thanh toán sau ba năm, lãi suất sẽ tăng gấp đôi so với mức của năm thứ ba.

Các nhà chức trách nêu rõ rằng quỹ cứu trợ quốc gia 200 tỷ nhân dân tệ không nhằm kích thích thị trường bất động sản hay cứu trợ các công ty bất động sản. Các khoản vay sẽ chỉ dành cho hoạt động xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở đã bán hoặc dừng do các khó khăn về thanh khoản của các công ty bất động sản.

Các chính quyền địa phương sẽ xem xét các dự án bất động sản và đánh giá tài sản và nợ của các công ty bất động sản trước khi cấp các khoản vay. Đơn đề nghị vay sẽ được nhận đến cuối tháng 3/2023.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản của các công ty bất động sản Trung Quốc đã khiến các dự án mới sụt giảm mạnh và chỉ 5% hoạt động xây dựng căn hộ được tiếp tục, dẫn tới sự tẩy chay thanh toán các khoản vay thế chấp do phản ứng của người mua nhà. Điều này gây lo ngại cuộc khủng hoảng sẽ càng gây áp lực lên các ngân hàng Trung Quốc và khiến thị trường bất động sản đứng trước rủi ro, khi người mua có tâm lý e ngại.

Các công ty hiện đang đối mặt với việc khách hàng từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp và sức ép của chính phủ trong việc bàn giao nhà đã bán. Ông Andrew Batson thuộc Gavekal Dragonomics cho rằng việc các công ty bất động sản đã phụ thuộc lớn vào việc bán trước các căn hộ đã khiến người mua nhà đứng trước rủi ro không được nhận nhà khi các công ty có vấn đề về tài chính dừng thi công dự án.

Người mua nhà tại hơn 300 dự án nhà ở ở 100 thành phố đã không thanh toán các khoản vay thế chấp.

Bên cạnh việc cấp các khoản vay đặc biệt, Trung Quốc cũng đang xem xét kế hoạch thu hồi đất để không từ các công ty bất động sản gặp khó khăn để góp phần tài trợ cho việc hoàn thành các dự án nhà ở treo.

Kế hoạch trên vẫn đang được thảo luận và có thể thay đổi, căn cứ vào luật cho phép các chính quyền địa phương thu hồi đất đã bán cho các công ty bất động sản nếu đất không được sử dụng sau hai năm mà không phải đền bù. Điều này sẽ giúp các nhà chức trách có thêm thời gian để chuyển nguồn vốn cho các dự án chưa hoàn thành.

Triển vọng thị trường

Một số nhận định cho rằng, cùng với việc các địa phương thực hiện chính sách "bảo đảm bàn giao nhà", rủi ro của thị trường bất động sản Trung Quốc đang giảm bớt, và thị trường này có thể thấy "đáy" trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, cũng có người cho rằng, cho dù là xét từ các nhân tố ngắn hạn hay dài hạn, sự điều chỉnh của thị trường chỉ là sự khởi đầu, thời khắc ảm đạm nhất vẫn chưa qua, điều chỉnh dài hạn là một chặng đường dài. 

Do chịu ảnh hưởng của dịch trong năm nay, doanh số bán của các công ty bất động sản thấp và nhiều công ty đối mặt với khủng hoảng nợ. Điều này không những khiến cho không ít công ty đứng trước cuộc khủng hoảng đứt gãy dòng tiền mà kết quả kinh doanh cũng rất kém khả quan.

Tính đến cuối tháng 8 đã có 169 công ty công bố báo cáo tài chính nửa đầu năm, trong đó 129 công ty ghi nhận lợi nhuận sụt giảm, tương đương 76,3% và 55 công ty thua lỗ với tổng mức 59,5 tỷ NDT, với số lượng công ty thua lỗ và số tiền thua lỗ đều ghi nhận mức cao mới.

Hơn nữa, với nỗ lực "bảo đảm bàn giao nhà" có thể tiếp tục kéo dài trong một thời gian, khả năng doanh số bán nhà năm nay giảm 30% là rất lớn.

Để phục hồi thị trường bất động sản cần để giá nhà ở hầu hết các thành phố chuyển từ giảm sang tăng, tái kích hoạt làn sóng đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, làm như vậy đi ngược với nguyên tắc định vị thị trường "nhà là nơi để sống, không phải để đầu cơ", trong khi các yếu tố dài hạn mang tính chu kỳ của phát triển thị trường như tỷ lệ sinh giảm, tốc độ đô thị hóa chậm lại, cung cầu nhà ở tiêu dùng cơ bản cân bằng đều không hỗ trợ cho việc kích thích tăng giá nhà này.

Xu hướng của thị bất động sản Trung Quốc chỉ có thể là giá nhà liên tục suy giảm, quay trở lại tính hợp lý của thị trường dưới sự dẫn dắt của người tiêu dùng, từng bước giải phóng nhu cầu, giúp thị trường bất động sản nước này thoát khỏi thời kỳ u ám.