Doanh nghiệp 'hụt hơi' do sự rút lui của đối tác ngoại

Báo cáo ngành do CTCP Chứng khoán MB (MBS) công bố mới đây đã đưa ra nhận định, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Hai trong số đó bao gồm áp lực về trái phiếu đáng lo ngại và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn.

Theo MBS, mặc dù đã có những chỉ đạo tháo gỡ của Chính phủ, song nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. Ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193.600 tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường, trong đó nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Theo dữ liệu do Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) công bố, trong 7 tháng còn lại của năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 163.905 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 69.627 tỷ đồng, tương đương 42,5%. 

Ngoài khó khăn trên, MBS thông tin trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL (nợ xấu) của các ngân hàng tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm).

"Nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Chúng tôi cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn", MBS nêu. 

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM đã nhận định tại một tọa đàm mới đây rằng, tình trạng ngân hàng đang thừa tiền nhưng không thể cho vay đã kéo dài hơn hai năm qua.

Lý do là bởi vướng mắc pháp lý bất động sản. Dòng vốn bị tắc cả hai đầu, không thể vay để tạo nguồn cung nhà ở, người dân cũng không thể vay để mua nhà. 

Vị này dự báo: "Giá dự án bất động sản sẽ chưa thể phục hồi nhanh chóng và tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian gần do hiện phần lớn các doanh nghiệp đều hụt và cần huy động vốn trả nợ trái phiếu đến hạn.

Trong khoảng 3,5 năm qua, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là công ty chứng khoán có nguồn vốn lớn đã rút khỏi Việt Nam khoảng trên dưới 5 tỷ USD. Nguồn vốn của một số doanh nghiệp bị hụt do sự rút ra của đối tác nước ngoài.

Bên cạnh đó, chúng ta phát hành trái phiếu khoảng 1.350.000 tỷ, trong đó riêng lĩnh vực bất động sản chiếm 900.000 tỷ, hiện khắc phục chỉ khoảng hơn 300.000 tỷ (trong vòng 2 năm qua). Số tiền còn lại tiếp tục khắc phục cho trái phiếu ngắn hạn còn gây cực khổ cho chủ đầu tư, kéo theo việc họ bán dự án giá rẻ để gom vốn trả trái phiếu đến hạn, tránh kiện tụng. 

Các doanh nghiệp địa ốc đang đặt nhiều kỳ vọng vào việc thực thi sớm các luật mới để hình thành một hệ sinh thái kích cầu thị trường".

Bộ 3 luật liên quan mật thiết đến ngành địa ốc gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với mốc thời gian ban đầu là ngày 1/1/2025.