Các chuyên gia dự đoán bất động sản 2022: Giá vẫn tăng, nhiều dư địa từ phân khúc nhà ở vùng ven, bán lẻ

Tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 25/11/2021, ông Nguyễn Văn Đính đã đưa ra dự đoán về khả năng phục hồi tươi sáng của ngành kinh tế bất động sản Việt Nam trong trạng thái bình thường mới.

Theo chuyên gia, nguồn cung trong năm 2022 sẽ chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ triệt để các vướng mắc, nhất là tại Hà Nội và TP HCM.

Xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn.

Đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều; bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt; bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng sẽ tăng trưởng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng dự đoán xu hướng đi lên về giá sẽ tiếp diễn trong năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở. 

Nguồn cung bất động sản nhà ở có thể sẽ được cải thiện khá đáng kể tại TP HCM. Tuy nhiên, do quỹ đất nội thành khan hiếm, các dự án mới ở phân khúc trung cấp sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông và các quận ngoại thành. Quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các dự án nhà ở hạng sang và cao cấp.

Giá nhà ở dự kiến sẽ duy trì đà tăng trung bình từ 3 - 7% trong năm 2022 ở các phân khúc. Đối với người mua nhà, các tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng sẽ thay đổi nhiều sau những gì họ đã trải qua trong đại dịch. Theo đó, các sản phẩm với tiện ích cao cấp, không gian sống thoáng đãng và có kết nối với thiên nhiên sẽ được ưa chuộng.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới dồi dào sẽ đến từ các dự án khu đô thị lớn ở khu vực ngoại thành nhờ quỹ đất lớn. Giá bất động sản tại Hà Nội thực tế không biến động mạnh như TP HCM song vẫn tăng đều qua hàng năm ở mức 1 - 3%.

"Vì vậy, tôi tin rằng với nguồn cung dồi dào trong năm tới và nhu cầu mua nhà lớn của người dân, giá bán nhà ở tại Hà Nội sẽ tăng nhẹ trong năm 2022 so với năm 2021", ông David Jackson dự đoán.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, bất động sản nhà ở tại các khu vực vùng ven TP HCM và Hà Nội là phân khúc đáng được cân nhắc trong năm 2022. Cụ thể, các sản phẩm với giá thành phù hợp, chất lượng không gian sống và tiện ích cao sẽ là những lựa chọn hợp lý về đầu tư lâu dài.

Trong năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Các khu công nghiệp mới đã được quy hoạch hoặc xây dựng trên khắp các tỉnh thành Bắc, Trung, Nam để đáp ứng nhu cầu này dẫn đến thị trường bất động sản công nghiệp bùng nổ trong thời gian qua bất chấp dịch bệnh.

Bên cạnh đó, các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ hậu cần, logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.

Tuy nhiên, thị trường Việt Nam vẫn còn một số điểm cần khắc phục để tăng tính cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực như hệ thống cơ sở hạ tầng, chi phí logistics hay một số thủ tục hành chính. Nếu các vấn đề này được giải quyết, thị trường Việt Nam sẽ thu hút thêm các nhà đầu tư lớn.

Cũng tại hội thảo tổ chức ngày 25/11, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đã đưa ra nhận định về phân khúc bán lẻ, văn phòng và căn hộ dịch vụ năm 2022.

Theo chuyên gia, dù ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những chuyển biến tích cực so với khu vực. Tuy nhiên, với lĩnh vực như mặt bằng bán lẻ, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nếu muốn đầu tư trong năm 2022 vì đã có nhiều điểm mới, thay đổi sau Covid-19.

Giá thuê trung bình tại thị trường Hà Nội đã giảm. Một số chủ mặt bằng hỗ trợ khách thuê bằng việc giảm giá thuê và phí dịch vụ hoặc chịu một phần chi phí marketing và khuyến mãi với khách thuê.

Nhiều thương hiệu cũng đã chuyển hướng tập trung sang phát triển thương mại điện tử thay vì dồn lực mặt bằng. Các cửa hàng trực tuyến quy mô rất lớn đã được khai trương. Tuy nhiên, thương hiệu bán lẻ quốc tế với nguồn tài chính mạnh vẫn đang lạc quan về thị trường và nỗ lực chiếm được thị phần như Emart đang lên kế hoạch mở 10 siêu thị tới năm 2025.

Tới năm 2023, hơn 400.000 m2 diện tích bán lẻ sẽ được khai trương tại khu vực nội thành. Một nửa trong số các dự án tương lai sẽ là trung tâm thương mại, và một nửa còn lại là các khối đế bán lẻ.

Về thị trường văn phòng, có một lượng lớn khách thuê tìm kiếm mặt bằng để phục hồi sản xuất kinh doanh sau dịch. Trong đó, rất nhiều khách thuê mới có nhu cầu tìm kiếm mặt bằng rộng như ngành công nghệ thông tin. Xu hướng làm việc tại nhà gia tăng, nhu cầu tăng đối với các nơi làm việc linh hoạt như co-working space sẽ tạo thách thức với các văn phòng truyền thống. Lợi thế cạnh tranh cho xu hướng này là dịch vụ gia tăng, công nghệ đổi mới, sức khỏe và an toàn, dịch vụ cho thuê linh hoạt.

Đối với mảng căn hộ dịch vụ, nguồn cung đang lớn với khoảng 1/3 số lượng sẽ đến từ vùng ven Hà Nội. Từ năm 2023 trở đi, các quận vùng ven sẽ chiếm 36% nguồn cung. Chênh lệch giá giữa khu nội thành và vùng lân cận được thu hẹp. Nhu cầu nhà ở tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh cũng sẽ gia tăng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn tại hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2021 đã đưa ra nhận định, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có nhiều sự phục hồi. Các số liệu của Batdongsan.com.vn đều cho thấy có những loại hình bất động sản vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn. 

Đầu tiên là loại hình liên quan đến đất và nhà thổ cư. Đây là loại hình hai năm vừa qua vẫn giữ được sự phát triển. Kể cả trong đại dịch, lượng giao dịch liên quan đến đất và nhà thổ cư, đặc biệt ở khu vực phía bắc phát triển khá mạnh. mạnh. 

Loại hình thứ hai vẫn tiếp tục giữ được sự phát triển tốt là chung cư. Loại hình này đáp ứng được nhu cầu của đa phần người dân, đi kèm với lối sống văn minh và hiện đại. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao của các thành phố và đô thị lớn thì chung cư vẫn sẽ chiếm được sự quan tâm tốt trong năm 2022. Ngoài ra, nhà liền kề và biệt thự tại các đô thị cũng sẽ nhận được sự quan tâm tốt. 

Trong khi đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phụ thuộc vào tốc độ mở cửa của nền kinh tế, mở cửa du lịch. Hộ chiếu vắc - xin được kỳ vọng có thể giúp đẩy mạnh việc đi lại giữa Việt Nam và các nước, từ đó hỗ trợ cho việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng có thể mau chóng trở lại trong năm 2022.

TS Cấn Văn Lực tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES 2021 do Batdongsan.com.vn tổ chức hôm 13/12 cho rằng, thị trường bất động sản 2022 sẽ được hưởng lợi từ nhiều đòn bẩy cơ bản. 

Thứ nhất là sự phục hồi kinh tế vĩ mô. Chính phủ và Quốc hội đang dự kiến đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 6 - 6,5% trong năm 2022. Kỳ vọng lạm phát cũng sẽ được kiểm soát tốt.

Thứ hai là khả năng thu hút đầu tư. Vốn đầu tư tư nhân và đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục là những điểm sáng thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản nước ta.

Thứ ba là thể chế, môi trường pháp lý sẽ được Chính phủ và Quốc hội chú trọng hoàn thiện hơn trong thời gian tới, tạo ra đột phá, tháo gỡ những rào cản. Hiện nay, theo thống kê có khoảng gần 2.000 dự án bất động sản đang bị tồn đọng do vướng mắc, hi vọng sẽ được xử lý trong thời gian tới.

Cuối cùng, trong bối cảnh dịch bệnh, bản thân chủ đầu tư và người dân cũng đã có nhiều sự thay đổi về hành vi, nhu cầu. Đặc biệt doanh nghiệp bất động sản đã rất sáng tạo như thực hiện chuyển đổi số hay cho ra mắt các sản phẩm mới, phù hợp hơn trong thời gian qua và sắp tới.

"Tôi cho rằng đó là 4 nền tảng vô cùng quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn và tốt hơn trong vài năm tới", TS Cấn Văn Lực nhận định.

Nói về khả năng thị trường bất động sản "dậy sóng" trong năm 2022, vị chuyên gia cho rằng, sóng bất động sản không bao giờ yên lặng, nhưng nhấp nhô biên độ lớn hay nhỏ thì khác nhau mỗi năm. Năm 2021, sóng bất động sản có biên độ lớn do xuất hiện nhiều thông tin, quy hoạch, trong đó một số là tin đồn nhảm do nhà đầu cơ cố ý tung tin.

"Năm 2022 - 2023, tôi hi vọng Chính phủ cũng như các địa phương đã có nhiều kinh nghiệm để quản lý, kiểm soát tốt hơn. Bản thân người dân, nhà đầu tư cũng có nhận thức rõ hơn về rủi ro, vì nhiều nhà đầu tư cũng đã mất tiền trong thời gian vừa qua.

Cuối cùng, hiện nay thông tin ngày càng công khai minh bạch hơn, đặc biệt là thông tin liên quan đến quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng. Vì thế khả năng làm giá của các chủ đầu tư, nhà đầu cơ cũng sẽ hạn chế hơn rất nhiều. Bất động sản có thể có sóng nhưng không mạnh và ghê gớm như chúng ta đã chứng kiến trong một vài năm vừa qua", chuyên gia dự đoán.