Nhiều thương hiệu ngoại 'đổ bộ', BĐS bán lẻ kỳ vọng khôi phục trong một năm tới

Thương mại điện tử không thay thế mặt bằng truyền thống

Trong thời gian vừa qua, các nước phát triển đã chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng từ thương mại điện tử và dịch bệnh Covid-19. Thị trường Việt Nam cũng có những diễn biến tương tự.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, sự phát triển của Shopee, Facebook, Instagram, Grab, Tiki, Lazada… đã giúp các cửa hàng đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt trong tình trạng giãn cách xã hội kéo dài trong năm 2020 và 2021. 

Tuy nhiên, thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố. Khi bán hàng trực tuyến tại Việt Nam vẫn còn bất cập về khâu kiểm soát chất lượng hàng hóa, các nhãn hàng với mặt bằng vật lý vẫn giữ được lợi thế khi có mặt bằng vừa để quảng bá sản phẩm, vừa để cung cấp dịch vụ và trải nghiệm tới khách hàng. 

Các nhãn hàng sẽ có xu hướng giảm bớt nhu cầu về mở rộng. Đơn cử, thay vì mở 10 điểm hay 20 điểm tại một thành phố, các nhãn hàng lớn có thể thu giảm một nửa số cửa hàng.

Đối với nhóm doanh nghiệp F&B, nhu cầu về mặt bằng đều tập trung ở phân khúc nhà phố và trung tâm thương mại. Khách hàng F&B chú trọng đầu tư ban đầu lớn, từ hệ thống bếp, đến cơ sở vật chất, trải nghiệm từ chỗ ngồi của khách hàng… do vậy khi không được phép mở cửa trong Covid-19, các cửa hàng này gần như không thể trụ được về mặt tài chính. Dù có được hỗ trợ về giá thuê trong thời gian đóng cửa thì chi phí hàng hóa, trang thiết bị, chi phí tài chính, nhân sự vẫn quá lớn dẫn đến việc nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa và thu nhỏ hoạt động kinh doanh. Do đó, chủ nhà phố và sàn thương mại bán lẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến để có thể lấp đầy các diện tích trống do khách thuê F&B để lại.

Đáng chú ý, Covid-19 không làm thay đổi nhu cầu của người dân. Mặc dù tiện ích về giao hàng tại nhà đã được tận dụng tối ưu, trải nghiệm ăn uống tại chỗ vẫn được ưu tiên. Người tiêu dùng vẫn đều mong muốn sớm được mở cửa để có thể ra ngoài. Khả năng kiểm soát tình hình tài chính của khách thuê và hỗ trợ tối ưu của chủ nhà sẽ giúp khách có thể vượt qua được giai đoạn Covid-19.

Nhu cầu tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp

Để thích nghi với nhu cầu của các nhãn hàng và tình hình Covid-19 hiện nay, các chủ nhà/chủ đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ cần điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê. Ví dụ, thanh toán hàng tháng thay vì 6 tháng/lần đối với nhà phố và 3 tháng/lần đối với trung tâm thương mại. Giá thuê có thể giảm giá 20 - 30% vào năm đầu và bù giá vào các năm sau để giảm tải áp lực tài chính cho đơn vị kinh doanh giai đoạn mở cửa. Các ưu đãi khác về chỗ đỗ xe, biển hiệu quảng cáo cũng là các yếu tố quan trọng.

Bên cạnh đó, các chủ nhà mặt phố cần hỗ trợ khách thuê với tiến độ thanh toán tiền thuê linh động hơn, đảm bảo giấy phép đăng ký kinh doanh cho mặt bằng, cũng như chấp nhận các điều khoản thuê theo yêu cầu corporate của nhãn hàng nước ngoài, thay vì cứng nhắc trong việc cho thuê mặt bằng như trước đây.

Theo chuyên gia Savills, sau giai đoạn này, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại. Trong vòng một năm tới, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ. Đây là tín hiệu tốt đối với chủ mặt bằng bán lẻ cho thuê, nhưng đồng thời cũng là sức ép với doanh nghiệp nội về mặt cạnh tranh.

Bà Hoàng Nguyệt Minh đưa ra dự đoán, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ từ quý cuối năm 2021 đến quý II/2022 sẽ tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp với các lĩnh vực như nhà hàng, mỹ phẩm, thời trang...

Với nhà hàng, người Việt vẫn có nhu cầu đến nhà hàng cao hơn so với đặt hàng mang về, do khách hàng ưa thích trải nghiệm cảm giác được phục vụ tại nhà hàng và không gian ăn uống.

Tương tự, với sản phẩm mỹ phẩm, kênh thương mại điện tử có mục đích hỗ trợ tăng mức tiêu thụ, khó có thể thay thế hoàn toàn cửa hàng vật lý. Các thương hiệu mỹ phẩm như Sociolla, Beauty Box, Nars, MAKE UP FOR EVER… vẫn cần các cửa hàng vật lý để giới thiệu sản phẩm, và cung cấp trải nghiệm dùng thử của khách hàng.

Các nhãn hàng thời trang của nước ngoài cũng vẫn chuộng mô hình cửa hàng truyền thống tại Việt Nam.