Thị trường bất động sản văn phòng ở Australia có nguy cơ sụp đổ

Theo tạp chí tài chính Financial Review ngày 17/3, việc hủy bán một tòa nhà văn phòng ở thành phố Melbourne (Australia) sau khi giá thị trường xuống thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách đã đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến việc định giá bất động sản thương mại trong bối cảnh lãi suất tăng cao khiến nhiều thị trường trên toàn cầu “chao đảo”.

Biến động trong lĩnh vực ngân hàng toàn cầu - từ Thung lũng Silicon đến Zurich - đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự ổn định của hệ thống tài chính toàn cầu và lĩnh vực dễ tổn thương tiếp theo nào sẽ xuất hiện. Liệu bất động sản thương mại, trong đó đặc biệt là các tòa tháp văn phòng, có thể sẽ sụp đổ theo “hiệu ứng domino”?

Thách thức giống nhau mà cả ngân hàng Silicon Valley Bank và Credit Suisse ở Zurich đang đối mặt là khoản đầu tư của họ vào trái phiếu dài hạn. Giá trị của tài sản khó thanh khoản trong thời gian dài bị giảm mạnh khi chúng được hạch toán theo giá trị thị trường. Đây là kịch bản tương tự đối với các chủ sở hữu bất động sản thương mại, trong đó có các tòa tháp văn phòng, những tài sản có tần suất giao dịch không thường xuyên.

Tình hình càng thêm khó khăn hơn khi đòn bẩy và chi phí trả nợ (lãi suất) ngày càng tăng, cùng với nhu cầu thuê văn phòng làm việc ngày càng giảm do nhiều nhân viên văn phòng lựa chọn môi trường làm việc linh hoạt. Đây là một ngòi nổ dễ cháy có khả năng cao dẫn đến một kết quả là sụt giảm giá trị sổ sách của tài sản.

Nếu có một “con chim hoàng yến trong mỏ than” (thành ngữ nói về việc báo hiệu một mối nguy hiểm đang đến), thì “ứng cử viên” sắp tới sẽ là một tòa nhà văn phòng 17 tầng nổi bật ở Docklands, thành phố Melbourne, Australia. Chủ sở hữu của tòa nhà, siêu quỹ công nghiệp REST, rao bán với kỳ vọng thu về 490 triệu AUD (331,19 triệu USD) vào năm ngoái.

Các nguồn tin trong ngành bất động sản cho biết tòa nhà có diện tích 42.000 m2, tọa lạc tại số 717 phố Bourke, có giá trị sổ sách vào khoảng 460 triệu AUD vào thời điểm được rao bán. Lời đề nghị tốt nhất rơi vào khoảng 390 triệu AUD. Thay vì đáp ứng giá mà thị trường đưa ra, hoặc ít nhất là điều chỉnh giá đến gần với giá đề xuất, REST đã rút lại quyết định bán tòa nhà vào cuối năm ngoái.

Vụ hủy bán trên có thể trở thành ngưỡng giá chuẩn tốt nhất đối với thị trường bất động sản văn phòng cho đến nay. Hầu hết những người tham gia thị trường đều dự đoán sẽ có một đợt “rũ bỏ” trên thị trường Australia trong vòng vài tháng tới. Tương tự như trường hợp những người bán trên thị trường nhà ở cuối cùng đã đầu hàng, chấp nhận một đợt điều chỉnh diễn ra. Vì vậy những người bán bất động sản thương mại cuối cùng cũng sẽ cần phải theo thị trường nếu họ muốn bán.

Các nhà đầu tư thị trường chứng khoán, những người vốn luôn thận trọng, đã cảm nhận được “gió đổi chiều” hơn một năm trước, khiến cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm mạnh hơn 20% trong năm vừa qua.

Kết quả là một số cổ phiếu bất động sản niêm yết của Australia - còn được gọi là ủy thác đầu tư bất động sản - đang được giao dịch với mức chiết khấu lớn khoảng bằng hoặc hơn 30 % so với giá trong danh mục đầu tư, một mức chênh lệch còn rất lớn.

Các nhà phân tích trước đó đã dự báo các quỹ tín thác đầu tư bất động sản sẽ giảm giá trị sổ sách trong mùa báo cáo tài chính vừa qua. Tuy nhiên, tỷ lệ vốn hóa - giống như lợi suất, tăng khi giá trị giảm - chỉ giảm nhẹ trong mùa báo cáo tài chính vừa rồi. Theo một phân tích trong tháng này của tập đoàn Citi, tỷ lệ vốn hóa bất động sản văn phòng chỉ tăng 13 điểm cơ bản trên toàn ngành và tăng 17 điểm cơ bản đối với tài sản logistics.

Các nhà phân tích cho rằng: “Một trong những điểm quan trọng (và có lẽ đáng ngạc nhiên) trong kỳ báo cáo tài chính vừa qua là giá trị sổ sách của các quỹ tín thác bất động sản”.

Các nhà phân tích dự báo có khả năng sẽ xuất hiện đợt sụt giảm trong 12 tháng tới. Tuy nhiên, đối với những loại bất động sản ghi nhận doanh thu tăng, chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, bán lẻ tiện ích và kho bãi, mức sụt giảm sẽ không đáng kể.

Ông Shane Quinn, Giám đốc điều hành công ty quản lý quỹ nhỏ Quintessential Equity, là một trong số những người theo dõi sát thị trường văn phòng. Ông cho biết tỷ lệ vốn hóa đối với một số loại tài sản có thể đã giảm 100 điểm cơ bản.

Theo ông Shane Quinn, vẫn chưa xuất hiện đợt điều chỉnh xuống thấp hơn trong việc định giá tài sản. Ông hy vọng một số giao dịch sắp tới cuối cùng cũng thể hiện được tỷ lệ vốn hóa đang giảm nhẹ. Sự giảm nhẹ này sẽ xuất hiện ở hầu hết các tài sản đang gặp khó khăn liên quan vấn đề cho thuê, đó là những tài sản có chỉ số WALE thấp (chỉ số đánh giá mức độ rủi ro của bất động sản cho thuê, được tính bằng năm), hoặc những tài sản gặp vấn đề về chi phí đầu tư (CAPEX).

Việc đặt lại tỷ lệ vốn hóa đối với các tòa tháp văn phòng từ khoảng 5 - 6%, tương đương với việc giảm 20% giá trị vốn, sẽ gây áp lực lên tỷ lệ khoản vay trên giá trị và các khế ước ngân hàng. Ông Quinn cho rằng: “Khi tỷ lệ vốn hóa được thiết đặt lại, điều này không chỉ thiết lập lại thị trường mà còn có nguy cơ đè nặng áp lực “như tuyết lở” lên các tài sản khó cho thuê nói trên - những tài sản một lần nữa sẽ được hạch toán theo giá thị trường. Điều này khiến những tài sản này chịu áp lực lớn hơn từ các ngân hàng”. Ông nhấn mạnh: “Có nghĩa là những chủ tài sản sẽ “đau khổ hơn” và buộc phải tham gia vào thị trường, nơi họ có thể bị đẩy đến quyết định từ bỏ - không còn cố gỡ lại lợi nhuận đã mất do giá giảm sâu.

Ông Quinn cho biết: “Quỹ Quintessential Equity đã hoãn bán 4 tài sản của mình do không có nhiều người mua. Tất cả số này đều đang được cho thuê tốt và sẽ được chào bán trở lại lên thị trường khi tình hình cải thiện. Các dấu hiệu giảm giá cũng là cơ hội mua tốt cho những người "dư dả" về tài chính”. Ông chia sẻ: “Điều này tốt đối với những người như chúng tôi, vì chúng tôi có sẵn vốn. Tuy nhiên, dù mọi người có công khai nói về điều này hay không, thị trường này vẫn đang rất căng thẳng”.