TP HCM dư thừa nhà ở cao cấp, dân vẫn 'khát' nhà vừa túi tiền

Theo nhận định của HoREA, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản TP HCM đan xen "thăng - trầm" và trải qua 7 giai đoạn. 

Trong giai đoạn 2006 - 2007, thị trường tăng trưởng nóng dẫn đến "bong bóng" bất động sản năm 2007. Giai đoạn 2008 - 2009 thị trường khủng hoảng đóng băng.

Bước sang năm 2010, thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng lại dẫn đến "bong bóng" bất động sản. Những năm 2011 - 2013, thị trường tiếp tục khủng hoảng đóng băng.

Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường phục hồi trở lại và tăng trưởng mạnh. Giai đoạn 2018 - 2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Từ tháng 3/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch Covid-19. 

Đáng chú ý, theo nhận định của HoREA, trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc. Thị trường có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), trong khi rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Hiệp hội phân tích, kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến 31/12/2020 đã làm "ách tắc" toàn bộ các dự án không có 100% đất ở. Tuy nhiên số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn vẫn tăng mạnh trong các năm 2015 - 2017, trong đó năm 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường với 92 dự án. 

Sang giai đoạn 4 năm gần đây (2018 - 2021), số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh: Năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020 giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn - giảm 35% so với năm 2020 và giảm 79,4 % so với năm 2017.

Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 14.443 căn nhà giảm 14,6% so với năm 2020 và giảm 66,5% so với năm 2017.

Đáng chú ý, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 18% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016 - 2021. Trong khi tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn, chiếm 37,2%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn, chiếm 44,6%. 

Đáng quan ngại là từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn hộ đã không còn căn hộ bình dân (0%), ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang, chiếm tới 73,98% tỷ lệ.

Theo HoREA cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững của thị trường bất động sản.