Bất động sản Đà Nẵng loại trừ nguy cơ bong bóng

Nhận định về nguy cơ bong bóng bất động sản năm 2020, theo ý kiến của các doanh nghiệp liên minh G-Six, gần như thị trường bất động sản Đà Nẵng không có dấu hiệu này như những phỏng đoán, trái lại thị trường đang có nhiều cơ hội để phát triển.

Loại trừ nguy cơ bong bóng

Bởi miền Trung nói chung và Đà Nẵng nói riêng có mật độ dân số trẻ, lao động nhập cư nhiều với xu hướng sống hiện đại, định cư lâu dài là tiền đề cho bất động sản nơi đây phát triển. Hơn nữa dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng tạo điều kiện tốt để thị trường phát triển trong dài hạn.

Trong ngắn hạn ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn có sự đứng nhẹ vì tâm lý của nhà đầu tư đang có sự xáo trộn qua các vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng về quyền lợi. Những biến động này cũng sẽ tác động mạnh đến các doanh nghiệp bất động sản yếu kém, làm ăn gian dối nhằm thanh lọc để thị trường nơi đây phát triển bền vững.

Trên cơ sở đánh giá tác động của bong bóng bất động sản miền Trung và Đà Nẵng, Bộ Xây dựng dự báo năm 2020 ít có nguy cơ khu vực này và nguồn cung có thể sụt giảm ở một số dự án nằm trong diện thanh tra, phân khúc sản phẩm có tính pháp lí không rõ ràng, hoặc không nằm trong qui hoạch tổng thể cần phải có thời gian để rà soát kiểm tra lại.

Mặc khác, giá đất một số khu vực Đà Nẵng và miền Trung có thể tăng ở nơi qui hoạch các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các dự án nhà ở khu trung tâm thành phố có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín, pháp lí và giá cả phù hợp.

Chia sẻ về nguồn vốn tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Án, Giám đốc chi nhánh ngân hàng tại Đà Nẵng cho hay, Thông tư 22/2019/TT-NHNN có 2 tiêu chí tác động đến thị trường địa ốc, nhưng không nhiều.

Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn, khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn, trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Ngân hàng Nhà nước đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng cho vay bất động sản so với qui định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ thông tư 36 trước đây và thông tư 22 hiện nay.

"Cuộc chơi" của doanh nghiệp

Các khoản cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỉ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 50%. Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỉ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%, theo lộ trình năm 2020 là 120% và đến năm 2021 là 150%.

“Về mặt điều hành của Chính phủ tôi nghĩ rằng năm 2020 sẽ có những chính sách điều chỉnh có lợi cho doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng để kích thích thị trường trở lại”, ông Án cho hay.

Đồng quan điểm về huy động vốn bất động sản, ông Vũ Tâm, Công ty bất động sản VIP đưa ra nhận xét, nhìn chung các doanh nghiệp địa ốc khu vực miền Trung đã có sự chủ động trong việc tìm kiếm các kênh huy động vốn khác để giảm thiểu sự phụ thuộc vào ngân hàng như phát hành trái phiếu, tìm đối tác nước ngoài có nguồn tài chính mạnh để liên minh hợp tác, hoặc bán bớt cổ phần cho những nhà đầu tư có tiềm lực. Mục tiêu làm sao doanh nghiệp có thể duy trì được vốn lưu động ổn định để chủ động triển khai kế hoạch kinh doanh của mình.

Ở góc độ quản lí nhà nước về thị trường bất động sản để giúp cho ngành địa ốc phát triển bền vững, được biết Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như: Quĩ tiết kiệm nhà ở, quĩ đầu tư bất động sản, quĩ tín thác bất động sản. Việc ra đời các định chế tài chính này có ý nghĩa quan trọng cho thị trường bất động sản trong dài hạn.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Trần Kim Thảo, Công ty Ý An Khang chia sẻ, năm 2020 sẽ là một cuộc chơi dành cho những doanh nghiệp bất động sản mạnh về tài chính, về uy tín doanh nghiệp. "Hiện tại công ty đang làm chủ đầu tư một dự án đã có đầy đủ cơ sở pháp lí, vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố, chúng tôi cũng rất thận trọng hợp tác phân phối với các sàn liên kết, cũng như lựa chọn rất kỹ những doanh nghiệp địa ốc hợp tác".

Lý giải về vấn đề này, ông Thảo cho biết thị trường bất động sản năm vừa qua chứng kiến nhiều kiện cáo giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối làm ảnh hưởng nặng nề đến thị trường khu vực này, do vậy để không đi vào vết xe đổ và mục tiêu góp phần giữ ổn định thị trường, công ty buộc phải có những tiêu chuẩn sàng lọc kỹ hơn trong lựa chọn phân phối sản phẩm của công ty mình.

Dự báo nguồn cung sản phẩm ra thị trường năm 2020, theo phân tích của các doanh nghiệp vẫn sẽ tập trung tại các khu vực như: Quảng Ngãi, Huế, Đà Nẵng, Quảng Bình… sản phẩm chủ yếu gồm căn hộ, đất nền, nhà phố. Đây được xem là những dòng sản phẩm khoái khẩu của khách hàng và nhà đầu tư khu vực này.

Ở góc độ sàn phân phối, ông Nguyễn Trọng Quý, Công ty bất động sản GLP chia sẻ: Công ty sẽ tập trung vào các phân khúc trung cấp với hy vọng rằng thị trường sẽ hấp thụ tốt hơn vì đặc thù vùng miền, và data khách hàng ổn định.

Đánh giá về tiềm năng phân khúc bất động sản hạng sang, ông Nguyễn Văn Hùng -  Công ty Broland dự báo: “Phân khúc này sẽ có cơ hội tăng trưởng trong thời gian đến nhờ lượng khách hàng nước ngoài quan tâm nhiều và thị trường sẽ chia đều cho các khu vực Bắc, Trung, Nam chứ không riêng khu vực nào cụ thể”.