Hàng trăm nghìn môi giới có thể phải dừng hoạt động, nhưng nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất mới của Bộ Xây dựng

90% môi giới BĐS không có chứng chỉ hành nghề

Trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, bộ phận môi giới chiếm số lượng lớn, đa dạng về lứa tuổi và thành phần xã hội. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2008 đến nay, cả nước có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề (CCHN) môi giới BĐS.

Lực lượng môi giới đông đảo với chất lượng chuyên môn tốt đã góp phần giải phóng lượng lớn BĐS tồn kho, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh. Từ 2008, đã có 282.139 giao dịch BĐS thành công, trong đó khoảng 80% đều thông qua môi giới.

Măc dù vậy, đối với bộ phận những môi giới BĐS chưa có CCHN, việc kinh doanh dịch vụ này vẫn còn nhiều bất cập.

Trao đổi với người viết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, con số hơn 32.000 người có CCHN môi giới chỉ chiếm khoảng 10% tổng số môi giới BĐS trên cả nước.  

"Con số này cho thấy, bất kỳ ai cũng có thể trở thành môi giới, ngay cả khi chưa trải qua các khóa học đào tạo, chưa có kỹ năng, đạo đức cũng như nhận thức về trách nhiệm nghề nghiệp. Điều này lý giải vì sao có tình trạng hỗn loạn giao dịch BĐS trên thị trường thời gian qua.

Đối với bản thân các khóa học môi giới, việc đào tạo cũng chưa được giám sát, quản lý chặt chẽ, vẫn còn tình trạng học hình thức, học cho có... Bởi vậy, tính chuyên nghiệp của bộ phận môi giới hiện nay còn thấp", ông Châu chia sẻ.

Về vấn đề CCHN, Bộ Xây dựng vừa qua cũng thừa nhận, theo quy định hiện hành các tổ chức, cá nhân có thể lấy chứng chỉ môi giới BĐS khá dễ dàng, không bắt buộc phải có chứng nhận hoàn thành khóa học về hiểu biết pháp luật, kỹ năng môi giới, dẫn đến tình trạng làm ăn "chụp giật", gây thiệt hại cho khách hàng, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn "sốt ảo" để kiếm lợi.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, hiện cả nước có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS, song các quy định về thành lập sàn giao dịch còn nhiều bất cập.

Cụ thể, chỉ cần 2 người có CCHN môi giới là đã có thể lập sàn, không có quy định về năng lực tài chính hay vốn điều lệ, quy trình giao dịch... Điều này có thể chấp nhận khi mới thành lập, hoặc trong thời gian đầu hoạt động (khoảng 1 năm).

Tuy nhiên, sau này khi lượng nhân sự của sàn tăng lên hàng chục, hàng trăm người, chỉ cần 2 người có CCHN ban đầu thì những người khác vẫn đủ điều kiện hành nghề, đây là điều không hợp lý.

Bên cạnh đó, vẫn tồn tại tình trạng sàn giao dịch hoạt động chui/vi phạm kinh doanh. Mới đây, cơ quan chức năng nhiều tỉnh thành đã có công bố hàng loạt doanh nghiệp BĐS hoạt động chui hay vi phạm kinh doanh.

Đơn cử tại Quảng Ninh, trên địa bàn TP Hạ Long có tới 30 sàn giao dịch và 80 doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không trong danh sách Sở Xây dựng quản lý...

Đề xuất cấm môi giới BĐS hoạt động độc lập

Tiếp nối những bất cập của dịch vụ môi giới BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, quản lý Nhà nước về các hoạt động môi giới hiện còn lỏng lẻo, khi môi giới chỉ cần có CCHN và đăng ký nộp thuế.

Do đó, các môi giới hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu. Họ có hai xu hướng, một là ăn theo các sàn BĐS để lấy thông tin, làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp. Hai là tự tìm sản phẩm có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua. 

Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất, nên trách nhiệm với khách hàng, với các sản phẩm đã môi giới là không có.

Cùng với đó, chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực này mới mang tính răn đe. Người hành nghề môi giới khi chưa được cấp CCHN chỉ bị phạt tiền 10 - 50 triệu đồng.

Để khắc phục những bất cập nói trên, tại hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được công bố để lấy ý kiến đóng góp, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học môi giới mới được thi sát hạch cấp CCHN môi giới BĐS.

Cùng với đó, đề xuất tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới... phải có CCHN môi giới BĐS, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập. 

Đồng thời, sửa đổi và bổ sung quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới BĐS, hình thức quản lý, quyền và nghĩa vụ của môi giới,...

Đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh sàn giao dịch BĐS, Bộ đề xuất phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 3 người có chứng chứng chỉ quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS do Bộ Xây dựng cấp...

"Cần xem môi giới là một nghề"

Xoay quanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Nguyễn Tấn Lộc, Giám đốc một doanh nghiệp tư vấn BĐS chia sẻ, trong các giao dịch, người bán thường có tâm lý tự bán thì sẽ mất nhiều thời gian, ký gửi môi giới thì sợ ép giá nhưng đổi lại bán được nhanh hơn.

Tương tự, bên mua lại sợ bên bán nâng giá, nhưng tự tìm hiểu thông tin về BĐS hợp ý mình sẽ mất nhiều thời gian và công sức. Khi cả người bán và người mua có tâm lý như vậy, họ sẽ tìm đến môi giới.

Song, không ít trường hợp sau khi bên mua được môi giới cung cấp toàn bộ thông tin của BĐS, họ sẽ tìm đến chủ nhà để đàm phán giá trực tiếp để đỡ tốn tiền hoa hồng. Điều này khiến nhiều môi giới bất chấp các chiêu trò, ém thông tin BĐS.

Đối tượng hành nghề môi giới đa dạng, cộng thêm tâm lý lo ngại của môi giới đã dẫn đến nhiều giao dịch đi sai hướng, gây hậu quả nghiêm trọng bên mua và bên bán. Còn môi giới vẫn được hưởng lợi nhất từ tiền hoa hồng và tiền chênh lệch.

"Nút thắt lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả của giao dịch BĐS theo tôi chính là tâm lý của các bên. Để gỡ nút thắt này, người môi giới cần có sự chuyên nghiệp, phải được trải qua đào tạo cơ bản và chuyên sâu về BĐS; có tầm nhìn, dự báo trong tương lai về BĐS...

Nhưng quan trọng nhất, những người môi giới cần có thái độ, nhận thức về công việc này là một nghề chứ không đơn thuần là công việc tay ngang bình thường", ông Lộc nói.