Giá căn hộ vùng ven sẽ trở về giá trị thực?

Nhiều nguyên nhân khiến giá leo cao

Trong quý II, với sự xuất hiện của các dự án hạng sang, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng lên rất nhiều, xấp xỉ 10% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Colliers.

Đáng chú ý, thị trường diễn ra một nghịch lý là giá một số dự án mới tại các khu vực xa trung tâm đang neo cao, thậm chí ở mức giá ngang hoặc cao hơn khu vực nội đô.

Không khó để tìm kiếm các sản phẩm căn hộ chung cư có mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 tại các quận vùng ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên… Đơn cử như dự án The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km nhưng đang bán giá 60 - 70 triệu đồng/m2. Imperia Smart City (quận Nam Từ Liêm) cũng đang được giao dịch ở khoảng 52 - 55 triệu đồng/m2 - mức giá này cao hơn cả dự án căn hộ cao cấp Imperia Garden ở quận Thanh Xuân và tương đương dự án Imperia Sky Garden ở quận Hai Bà Trưng. Masteries Waterfront tại Gia Lâm và Materise West Heights tại Nam Từ Liêm cùng có giá bán trung bình khoảng 60 triệu đồng…

Điểm chung cũng như sức hút của sản phẩm tại vùng ven là thuộc các đại dự án với vị trí thuận tiện kết nối giao thông đến nội đô và các khu vực xung quanh, tiện ích đa dạng, đáp ứng thị hiếu của người mua nhà giai đoạn hậu đại dịch (diện tích rộng, nhiều không gian xanh,...).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng câu chuyện phát triển căn hộ vùng ven cao tại Hà Nội cũng xảy ra tương tự như thị trường TP HCM.

Tại TP HCM, tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 chủ yếu tập trung ở các dự án lớn. Thành phố không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán trên thị trường tăng vọt.

Kịch bản trên cũng đang diễn ra ở Hà Nội khi căn hộ giá rẻ từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Đặc biệt, giá căn hộ tại các quận vùng ven có xu hướng tăng cao, thậm chí ngang bằng và vượt xa khu trung tâm vì nhiều yếu tố như sự hoàn chỉnh về tiện ích, hạ tầng kết nối, sự mất cân đối về nguồn cung…

“Thời gian vừa qua, nguồn cung trên thị trường ít nhiều bị ảnh hưởng nên khi có quỹ đất lớn chủ đầu tư sẽ định hướng tạo ra khu đô thị hoàn chỉnh. Mức giá họ đưa ra thị trường cao hơn so với những dự án trước đây cũng ở vị trí tương tự. Nền tảng giúp họ làm được điều đó là quy hoạch tổng thể, thương hiệu chủ đầu tư và sự chấp nhận của khách hàng”, ông Kiệt nhận định.

Vượt khả năng chi trả của khách hàng?

Các chủ đầu tư dự án căn hộ vùng ven hoàn toàn có cơ sở để đưa ra giá bán ở mức cao. Tuy nhiên, bài toán thanh khoản lại là một thực tế cần đối diện.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang chịu nhiều tác động từ những yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, các nhà đầu tư hay đầu cơ đều đang rất thận trọng. Trong khi đó, đối với các khách hàng có nhu cầu ở thực, mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 cho căn hộ tại vùng ven lại vượt khả năng chi trả.

“Các sản phẩm bán giá 50 - 60 triệu đồng/m2 nằm trong những đại dự án. Với các đại dự án như vậy, tôi nghĩ rằng những người tham gia đầu tư sớm sẽ thành công hơn cả kỳ vọng. Tuy nhiên trong thời gian tới giá của căn hộ 50 - 60 triệu đồng/m2 chắc chắn sẽ có điều chỉnh giảm vì người có nhu cầu ở thật mới có khả năng quyết định giá trị thật của bất động sản, của thị trường chứ không phải các nhà đầu tư”.

Đặc biệt, ông Thanh cho rằng việc đầu tư các đại đô thị diện tích trên 100 ha sẽ trở thành xu hướng, thu hút thêm nhiều chủ đầu tư lớn tham gia phân khúc chứ không dừng lại ở một vài chủ đầu tư như hiện tại. Khi đó, để tăng tính cạnh tranh trên thị trường, chắc chắn các sản phẩm sẽ có giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Vị lãnh đạo VARS nhấn mạnh, hiện nay giá nhà ở đang quá cao so với thu nhập của người dân, Chính phủ và Bộ Xây dựng đang tiếp tục tìm mọi cách để làm sao ổn định thị trường này: “Không có chuyện sản phẩm ít thì giá sẽ tăng, nhà đầu tư muốn bán thế nào thì bán. Khả năng chi trả mới là yếu tố quyết định. Tôi hy vọng trong thời gian tới, thị trường 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có sự ổn định”.

Ông Thanh cho biết các sản phẩm được tung ra thị trường thời gian vừa qua chủ yếu là đất nền và các sản phẩm liền kề, thấp tầng vì chính các chủ đầu lớn cũng thấy rằng không dễ bán chung cư vùng ven giá 50 - 60 triệu đồng/m2.

“Đất, đất nền tại khu vực xung quanh dự án đại đô thị không có giá đến 50 - 60 triệu đồng/m2 thì làm gì có chuyện chung cư bán giá đó. Cho nên chắc chắn sẽ có điều chỉnh giá trong thời gian tới. Và việc điều chỉnh đó mang tính chất rất là tích cực vì chúng ta cần có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. Đó là quy luật tất yếu”, Phó chủ tịch VARS khẳng định.